오늘의유머 - 부동산 거품(버블)붕괴의 뜨거운 감자

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게시물ID : sisa_575799

작성자 : joeto1oo4★

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IP : 112.161.***.165

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등록시간 : 2015/02/10 22:51:42

http://todayhumor.com/?sisa_575799

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부동산 거품(버블)붕괴의 뜨거운 감자 - '전세'제도[펌]

출처 : <a target="_blank" href="http://blog.naver.com/charbell/220261299769" style="color:#0000FF;text-decoration:none;">http://blog.naver.com/charbell/220261299769</a> 글쓰신 분에게 허락 받고 퍼왔습니다. 허락해주시면서 '개인적인 의견이니 너무 심각하게 받아들이지 말라'고 겸손하게 말씀하시지만 구구절절 공감가는 글입니다. ------------------------------------------------------------------ 얼마 전 동생이 아파트를 한채 샀다. 꼭 사야 할 필요도 없었는데 대출까지 받아서 무리한 흔적이 역력하기에 그 연유를 물었더니, "투자 목적으로 구입"했다는 대답이 돌아왔다. '투자'라니...이 시기에 '투자'라니... 그렇다면 어떤 근거로 집값이 오를 것이라고 생각하고 이런 거대한 모험을 감행하였냐고 물었다. 하지만 돌아오는 대답은 생각보다도 너무 단순했다. "여태까지 계속해서 올랐으니까.." 결코 다른 이유는 없었다.. 수억원을 쏟아붇는, 전재산과 인생을 거는 투자를 감행하면서 시간과 노력을 투입한 진지한 공부나 분석도 없이 그저 지난날 계속 이어져왔던 부동산 불패신화 하나만 보고 뛰어든 것이다. 사실 주택가격이 계속 상승할 것이라고 믿는, 그리하여 억대의 대출을 별 생각 없이 턱턱 얻어쓰는 사람들이 내세우는 근거는 빈약하기 그지없다. "여태까지 계속 올랐다." "십년 전부터 떨어진다는 말이 있었지만, 지금도 오르고 있다." "XX 아파트 가격이 벌써 20%나 올랐다." 경제논리는 전혀 없고, 그저 과거와 현재의 경험과 현상에 기초한 근거없는 '믿음' 뿐이며, 수많은 경제현상과, 심지어 이웃나라 일본의 상황을 내밀어도 믿지도 않고, 듣지도 않는다. 언젠가 건설계통에 일하던 친구로부터 이런 말을 들었다. "부동산에 미치면 약이 없어..무슨 말도 안통해..걍 냅두는 수밖에.." 이게 작금의 대한민국 현실이다. <img src="http://postfiles4.naver.net/20150204_67/charbell_1422990269173bynxG_JPEG/%BA%CE%B5%BF%BB%EA_%B9%F6%BA%ED.jpg?type=w1" width="620" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none rgb(0,0,0);"> 부동산 버블 붕괴.. 일본의 사태만 보더라도 알 수 있듯, 부동산 가격 폭락은 그야말로 전체 경제에 미치는 영향이 어마어마하다. 언제부터인가 부동산과 관련하여 '투기'라는 단어가 사라지면서 그 자리에 슬그머니 '투자'라는 단어가 대신하기 시작하였고, 생활필수품인 의식주를 대상으로 투기를 감행한다는 사회적 비난의 목소리는 사그라든지 오래다.. 여하튼..평생 돈 주고 사는 것 중에서는 가장 비싼게 '집'이니... 지금도 많은 사람들의 경제적 최대 관심사는 투기 목적이건 실거주 목적이건간에 '부동산'이 아닐 수 없다. 대한민국 부동산 거품을 경고하는 목소리는 매우 오래 전부터 계속 이어져 왔다. 그리고 거품붕괴의 징조나 위험성을 알리면서 제시하는 근거 또한 정말로 다양하다... 거품붕괴...뭐 말이 쉽지, 실제로 이런 일이 닥친다면 그로 인한 파급효과는 실로 막대할 것이다.. 필자 역시 부동산 '붕괴'라는 단어가 무척이나 두렵고 무서운 존재인 것은 마찬가지다. 대한민국이나 일본이나, 전란으로 인해 파괴된 국토 재건과 맞물려 건설업이 가장 활성화 되어 있는 국가이기 때문에, 부동산, 즉 건설경기 몰락은 국가 경제구조 자체를 처음부터 다시 짜야 할 정도일테니 말이다.. 하지만, 그렇다고 하여 현재와 같은 비정상적 구조가 언제까지 지탱되고 있을 수는 없을터.. 버블은 커지고 커지다가는 언젠가 반드시 터지기 마련이다. 따라서 대한민국 부동산 시장 역시 거품 위에 서 있는 것은 분명한 사실인 이상, 시장과 경제논리에 의해 자연스럽게 붕괴될 수밖에 없다는 것은 부인하기 싫어도 어쩔 수 없는, 피할 수 없는 자명한 사실이다. 그리고 언젠가 닥칠...사실 코앞에 닥친 이 위기를 어떻게 극복해야 할 것인가의 문제는... 우리 기성세대가 떠안고 풀어야 할 중요한 숙제이기도 하다. 현 정부처럼 1% 대출상품 등을 내놓으면서 거품을 지탱하려는 필사적인 몸부림은 결코 도움이 되지 못한다. 시장의 거대한 흐름에 따른 대세를 거스를 수는 없으니 말이다. 이와 관련하여.. 언젠가 포스팅을 한다, 한다 하면서도 미루다가 마침 약간의 짬이 나서 대한민국 부동산 시장에 대해 필자가 가지고 있는 넋두리를 좀 풀어보고자 하는데.. 뭐...인구감소나 베이비부머 세대의 은퇴, 미연방준비은행의 금리인상 등등 수없이 많이 알려진 많은 요인들은 굳이 본 포스팅에서 거론하지 않더라도 얼마든지 찾을 수 있으니 완전히 생략하기로 하고, 본 포스팅에서는 항간에서 많이 거론되지 않던 문제... 즉 "간과"되고 있는 듯한 문제라 생각되는 '전세제도'를 좀 다루어 보고자 한다. 수많은 리포트와 보고서들은 대부분 외국과의 사례를 비교대상으로 삼고 있고, 따라서 제시하는 경제지표 또한 GDP나 금융대출규모 등 외국과 공통된 사안에 한정되어 있는데, 사실... 필자가 생각하는 대한민국 부동산시장의 가장 "뜨거운 감자"는 인구감소나 금리인상이 아니라.. 바로.. 대한민국에서 유일하게 존재하는.. 그리고 주택임대차의 대부분을 차지하고 있는 '전세제도'이다. 가계부채나 GDP 등 "국제 표준"의 경제지표도 중요하지만, 대한민국에만 존재하는 고유의 특수성 또한 절대 간과해서는 안된다. 그럼에도 불구하고 전체 전세보증금의 액수조차도 객관적인 데이터를 찾기 힘든 것이 현실이니... 조금만 곰곰히 되씹어 보면.. 전세계에서 유래를 찾아볼 수 없는 대한민국 유일의 전세제도는.. 대한민국 부동산 시장을 이지경까지 끌어올린 주범 중의 하나이며, 대한민국 부동산 시장의 거품을 붕괴시킬 기폭제와도 같은 존재가 될 수도 있는데 말이다. 왜 그럴까... 포스팅이 논문도 아니니, 자세히 거론하기는 좀 힘들고, 전세제도가 가지고 있는 그 위험성이 무엇인지..최대한 간략하게만 살펴보자. 분란을 야기하거나 쓸데없이 위기감을 조성하고자 하는 글은 아니다. 그저 필자의 개인적인 생각일 뿐이고, 진리는 아니며, 다른 의견은 얼마든지 존중한다. 1. 序 <img src="http://postfiles5.naver.net/20150203_132/charbell_1422929554371reobh_PNG/%C0%FC%BC%BC.png?type=w1" width="900" alt="" class="_photoImage tcx_image" style="border:none;max-width:800px;height:auto;"> 대한민국 부동산에는 얼마 전부터 꼭 따라붙는 말이 있다... 바로 '거품'이라는 단어가 그것인데.. 단군 이래 한반도에서 서민들이 땅을 사는게 쉬웠던 시대는 단 한 번도 없었다만, 요즘에는 아예 젊은층에서는 집 사는 것을 그냥 포기하는 사례를 쉽게 찾아볼 수 있을 정도로 부동산 가격은 역사상 유래를 찾아보기 힘들 정도로 하늘높이 치솟아 있다.. 그런데 대한민국의 부동산 가격이 얼마나 미쳐 날뛰는지에 대해.. 다시 말해서 대한민국 국민의 소득수준에 비해 얼마나 거품이 잔뜩 부풀어 있는지 잘 아는 사람이 없는 것 같아 누구나 이해하기 쉬운 아주 쉬운 예를 들어보자면.. 2007년 기준 서울시의 땅값은... 시가보다 훨씬 낮은 공시지가만 해도 총 1708조원에 이른다... 아파트나 상가처럼 하늘 위에 떠 있는 부동산을 제외한 순수 '토지' 가격만 산정한 것이다. 어느 정도인지 짐작이 가지 않는가..? 캐나다 땅값은 같은 시기 기준 1조 5천억 달러..약 1500조원 가량이다. 서울시(대한민국 아님) 땅값이 캐나다 전체 토지 가격보다 비싼 것.. 서울시의 면적은 602.25㎢.. 캐나다 면적의 세게 2위에 달하는 9,984,670㎢.. 다시 말해서 캐나다 면적은 서울시 면적의 16,585배에 달한다. 결국...서울시와 캐나다의 땅값이 같다고 가정하더라도, 서울시의 땅값은 캐나다 땅값의 16,585배 이상이다. 서울시 땅 1평 살 돈 있으면 캐나다 토지 16,585평을 살 수 있다. 서울시민이 캐나다 시민보다 무려 16,585배 많은 돈을 벌고 있는 것이 아닌데 말이지.. 그것도 '공시지가'를 기준으로 한 것일 뿐, 실제 호가는 훨씬 높으니.. 대한민국 부동산 가격이 어느정도로 미쳐돌아가고 있는지는... 뭐 더 이상의 설명은 필요없을테지. 그런데도 수많은 대한민국 국민들은 아직도 부동산 가격이 더 뛸 것이라고 생각한다. 글쎄.. 갑자기 국내에서 세계 최대 매장량의 원유라도 튀어나와 갑자기 세계1위의 산유국이 된다면 모를 일이다만... 아주 오래 전부터 '거품'을 경고하는 국내외의 메시지가 많았지만, 대한민국의 부동산 불패신화 덕분인지..아직도 부동산 가격은 도저히 '빚내고는 사지 못할 정도의 수준'인 것은 사실이다. 이웃나라 일본의 '잃어버린 10년(요즘에는 잃어버린 20년이라고도 함)'은 거의 유사한 구조를 가진 대한민국의 부동산경제에 있어서도 귀감이 될 수밖에 없는 중요한 척도이고, 놀랍게도 대한민국은 그 잃어버린 10년을 향해 일본과 거의 똑같은..아니 더욱 심각한 상태까지 치닫고 있는데도.. 우리나라 국민들은 물론 정부조차도 그 위험성을 애써 외면하면서 감추려고만 하고 있다는 것이 문제다. <img src="http://postfiles8.naver.net/20150203_151/charbell_1422931428380pbtM9_GIF/%C0%FA%C3%E2%BB%EA.gif?type=w1" width="500" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none;"> 사실 대한민국의 장래를 가장 크게 위협하는 요소는 부동산이 아니라 '저출산 문제'이다. 이는 고령화 사회로 이어질 수밖에 없고, 경제적인 '역량'이라는 측면에서 본다면 부동산 거품붕괴보다 훨씬 더 큰 사회문제를 야기할 수도 있는 중차대한 요인이 아닐 수 없다. 대부분의 사람들이 저출산의 요인으로 '교육문제'를 꼽는데.. 필자 생각은 좀 다르다. 생각해 보라.. 사람들이 아이를 낳지 않는 이유는 향후 아이들 교육비가 걱정되는 것도 있지만, 그것은 일단 눈앞에 닥친 위협이 아니라 아이들이 어느정도 자란 몇년 후의 일이다. 그보다는.. 당장 아이를 출산하고 나면..젖먹이 아이를 "키워줄 사람이 없다"는 것이 눈앞에 닥친 큰 문제이고, 고아도 아닌 아이를 키워줄 사람이 없다는 것은 곧 대부분의 가정에서 맞벌이를 하고 있기 때문이며, 애 엄마까지 직장으로 쫓겨다녀야 하는 현실은.. 집을 사기 위해 돈을 악착같이 모아야 하거나, 이미 구매한 부동산의 대출 원리금을 갚기 위한 이유가 크다. 그리고...교육여건이 좋은 곳은 주택 가격이 정말 장난이 아니니..교육과 부동산이 전혀 딴판의 이야기도 아닐터.. 결국 어쨌거나 부동산이건 교육 때문이건 돈을 악착같이 벌어야 함은 마찬가지이다. 현재 결혼을 기피하고, 결혼을 하더라도 출산을 기피하는 현상은, 비단 비정상적인 교육열 문제뿐만 아니라, 위와 같이 엄청나게 높은 부동산 가격 또한 큰 이유 중의 하나인 것.. 결국 대한민국의 기형적인 부동산 가격과 이로 인한 폐단은 이 나라의 장래를 위협할 정도로 심각한 것이다. 2. 일본의 부동산 시장과 대한민국 부동산 시장 <img src="http://postfiles8.naver.net/20150204_135/charbell_1422990376066ICkmP_JPEG/%C7%D1%B1%B9_%C0%CF%BA%BB_%B9%F6%BA%ED.jpg?type=w1" width="499" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none;"> 뭐...이와 관련하여.. EBS 지식채널에서 방영되었던 방송을 잠깐 보자. <div style="line-height:21.6000003814697px;text-align:justify;"> <div><a target="_blank" href="http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=charbell&logNo=220261299769#" class="con_link _getSummaryContent _returnFalse _param(220261299769|charbell|1)" style="color:#0000FF;text-decoration:none;">> 분량이 길어서 접어두었으니...클릭~!!</a></div></div> 자...놀랍도록 우리나라와 아주 비슷하다... 거품이 시작된 시점부터, 그 거품을 유지하기 위한 정부의 필사적인 부양대책들.. 그리고 계속되는 금리인하와 4대강 사업 같은 공공사업이라는 미명 아래 이루어지는 불필요한 관급공사까지... 과거는 물론, 현재도 일본이 걸어간 길을 그대로 따라가고 있다... 일본의 사례를 보면, 그 결과는 정말 참담하다... <img src="http://postfiles8.naver.net/20150203_247/charbell_1422935507676cGfWz_JPEG/%BA%CE%B5%BF%BB%EA_%C7%CA%C6%D0.jpg?type=w1" width="550" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none;"> 일본의 사례와 같이.. 저금리로 인해 은행부채 위에 군림한 부동산에서 결국 얻은 것이라고는.. "비정상적인 부동산 가격은 반드시 무너진다"는 부동산 "필패(必敗)"라는 단어 뿐이다. 일본의 부동산 버블이 시작된 가장 큰 원인은 경제부양을 위한 목적의 '금리 인하'였다. 아무나 출입할 수 있을 정도로 낮아진 은행 문턱.. 은행에 손을 벌리기 쉬우니 기업은 물론 개인마저도 누구나 쉽게 은행으로부터 돈을 빌릴 수 있었고, 이와 같이 시중에 풀린 돈은 당연히 투자처를 찾아 떠돌게 되었으며, 자연스럽게 '가장 안정적인 자산'으로 여겨졌던 부동산에 몰리게 되었던 것이다. 이와 같이 '대출'을 받아서 집을 사다보니 집값은 실제 가치보다 가격이 폭등하는 버블을 형성하게 되었던 것.. <img src="http://postfiles8.naver.net/20150203_151/charbell_1422941188272pIAMo_JPEG/%B9%F6%BA%ED_%BC%D3%BF%A1%BC%AD%B4%C2_%B4%A9%B1%B8%B5%B5_%BC%D5%C7%D8%B8%A6_%BA%B8%C1%F6_%BE%CA%B4%C2%B4%D9.jpg?type=w1" width="573" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none rgb(0,0,0);"> 누군가 일을 전혀 하지 않고 돈을 얻는다면, 다른 누구는 일을 하고도 돈을 얻지 못하는 결과가 발생할 수밖에 없다. 누군가 돈을 딴다면, 다른 누군가는 돈을 잃어야만 하는 것이 당연한 경제원칙이다.. '버블'이 무엇인가..? 실체가 없는 것을 의미한다. 자..만약 집값이 폭락한다고 하면 어떤 현상이 벌어질까? 5억원 하던 내 집이 순식간에 1억원이 되었다면..?? 4억원이나 되는 돈이 공중으로 날아가서 증발된다는 것을 의미한다.. 만져본 적도 없고, 100원도 쓴 적이 없는 4억원이 그냥 사라지는 것.. 이를 국가 전체로 계산하면 그 액수는 정말 천문학적으로 올라가겠지... '잃는 사람이 있으면 따는 사람이 있기 마련'이다. 하지만 부동산 폭락시대에서는 '잃는 사람'만 있다.. 집을 싸게 산 사람이 '딴 것'인가...? 아니다..그냥 시가대로 산 것일 뿐 돈을 딴 것이 아니다. 즉 버블이 꺼지면 따는 사람은 없이 잃는 사람만 있는 것처럼, 버블 역시 모두 따는 사람처럼 느껴지지만 실제로 '따는' 사람은 없다는 것...그것이 버블이다.. 즉...부동산 버블에 기초한 가격은 그냥 '숫자'일 뿐이다. 일본이 부동산 가격폭락으로 수천조원이 그냥 공중으로 사라진 것처럼... 버블에 기초한 가격폭등 역시 수천조원이 그냥 공중에 떠 있는 것일 뿐이고. 그러니.. 버블 속에서는 모두의 집값이 오르니 모두가 이득을 보는 것처럼 착각하기 마련... 실상은 모두 잃고 있음을 자각하지 못하기 있는 것이다. <img src="http://postfiles10.naver.net/20150203_105/charbell_1422941188057RhIWc_JPEG/%B0%F8%C2%A5_%C1%A1%BD%C9%C0%BA_%BE%F8%B4%D9.jpg?type=w1" width="573" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none;"> "공짜 점심은 없다." 이는 경제학의 대원칙이고, 이러한 대원칙은 일본의 버블붕괴 사태를 통해 분명히 재확인 된 것은 부인할 수 없는 사실.. 그런데..가장 중요한 문제가 남았다. 위와 같은 일본의 버블붕괴 사태..이어지는 '잃어버린 10'의 무서운 사태가, 과연 대한민국에서도 그대로 재현될 것일까???? <img src="http://postfiles1.naver.net/20150204_288/charbell_1422990350061QadGD_JPEG/%B9%F6%BA%ED%BA%D8%B1%AB_%C0%C7%B0%DF%B4%EB%B8%B3.jpg?type=w1" width="550" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none;"> 이에 대해서는 의견이 갈리고 있다. <img src="http://postfiles11.naver.net/20150203_298/charbell_1422943887135lDLU9_JPEG/LTV.jpg?type=w1" width="240" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none;"> 갑론을박 제각기 의견들이 중구난방이지만, 대체적으로 보면.. LTV(주택담보대출 비율)가 100%를 넘나들던 일본과는 달리 대한민국은 일본의 사례를 거울 삼아 LTV를 60%로 제한했기 때문에 일본과도 같은 대형 참사로 이어지지 않을 것이라는 의견이 좀 우세한 것 같다. 즉 일본은 100%에 육박하는 LTV 덕분에 심지어 돈 한 푼 없이도 집을 살 수 있어 집값이 천정부지로 치솟았지만, 대한민국은 LTV 제한 때문에 적어도 집값의 40%는 현금으로 내야 하므로 일본과는 환경이 전혀 다르다는 논리이다... 필자 생각에는 그래봐야 거품의 크기가 다를 뿐 거품이 낀 것은 마찬가지인데. 뭐 언론에서도 그렇고, 정부에서도 그렇고, 심지어 경제전문가들도 그렇다고들 한다.. 과연 그 말이 사실일까?? 일단 필자 또한 "한국과 일본의 부동산 시장은 완연히 다르다"는 의견에는 동조한다. 하지만..그렇다고 안심할 수 있다는 의견에는 동조하지 않는다. 오히려, "대한민국이 일본보다 훨씬 위험하다."는 점에서 두 시장이 같다고 볼 수는 없다는 표현이 정확하겠지. 일본과 한국의 부동산 시장이 다르기 때문에 대한민국에서는 일본식 버블붕괴 같은 대참사는 없다는 의견은 아쉽게도 대한민국에서만 존재하는..(고로 일본에서는 없었던) 그리고 주택 임대차제도의 대부분을 차지할 정도로 거의 전국민이 애용하다시피 하고 있는.. 문제의 뜨거운 감자....'전세'제도를 완전히 간과한 생각일 뿐이다... 당장 LTV 비율만 보더라도 의문이 생기지 않을 수가 없다. 왜 일본과는 달리 LTV를 60%로 제한을 걸었음에도 불구하고, 대한민국 부동산 가격은 일본 못지않게 폭등하고 있을까.?? 대한민국이 일본국민들에 비해 수입이 월등히 높은 것도 아닌데 말이다. 필자 생각에는 그 해답을 '전세'라는 곳에서 찾을 수 있다고 본다. 대한민국 부동산은.. 일본처럼 은행으로부터 얻은 대출금 채무로 인한 버블에 더하여 세입자들로부터 받은 전세보증금 반환채무로 인한 버블까지 더 얹힌 "2중 버블" 위에 기초하고 있기 때문이고, 이는 잃어버린 10년을 겪었던 일본에 비해 대한민국이 훨씬 더 심각한 위험에 노출되어 있음을 의미한다. 3. 전세계 유래없는 기형적 형태의 '전세 제도' 대한민국에 거주하는 사람이라면 '전세'를 모르는 사람이 없다. 그리고 법률에 문외한인 사람도 '주택임대차보호법'의 규정을 꿰고 있다. 대한민국에서 갑부의 아들딸로 태어나지 않은 이상, 남의 집에 '전세'를 살아보지 않은 사람은 별로 없을 것이고, 그만큼 대한민국 주택 임대차는 다세대 연립 단칸방이 아닌 이상 거의 대부분 '전세제도'에 기초하고 있기 때문이다. 하지만.. 이와 같이 국민들의 일상 깊숙히 파고 있는 전세제도라는 것이, 전세계에서 오직 대한민국에서만 존재하는 정말로 특이한... 정확히 말하면 아주 '기형적인' 형태의 임대차 제도라는 것을 아는 사람은 별로 없다. <img src="http://postfiles11.naver.net/20150203_170/charbell_1422944624845zGCrW_JPEG/%BE%C6%C6%C4%C6%AE_%C0%FC%BC%BC.jpg?type=w1" width="500" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none;"> "전세"라는 제도가 생겨난 역사를 뒤져보면 150년 전 이상으로 거슬러 올라간다고도 볼 수 있지만, 적어도 '주택'이라는 관점... 아니 더 정확히 '아파트'라는 관점에서 본다면 '전세'라는 것이 국민들 사이에서 흥행하기 시작한 것은 수십년 전 아파트를 추첨을 통해서 분양을 하던 시기라고 볼 수 있다. 우리나라도 일본처럼 "부동산은 사고 나면 무조건 오른다."는 것이 마치 성경 구절처럼 읽히며 전폭적인 신뢰를 얻던 시절이었다. 그러니 너도 나도 아파트를 분양받기 위해 청약을 걸었고, 아파트 분양에 당첨되면 얼마 후 시세차익을 통해 큰돈을 거머쥐게 되는 그야말로 복권과도 같은 존재였다. (이 때에는 그나마 자기 돈으로 집을 사던 시대였다) 그러니 너도나도 앞다투어 아파트 분양시장에 뛰어들었고, 내가 살지도 않을 아파트를 분양받고 난 후, 그래도 빈 집으로 그냥 둘 수는 없었기 때문에, 전세제도를 통해 타인으로 하여금 살도록 하는 제도가 성행하였던 것이다. 그런데 왜 필자는 "전세"라는 우리나라 고유문화(?)를 두고 '기형적'이라는 표현을 썼을까?? 예를 들어... 오늘 BMW 매장에 들러 둘러보니 2억원짜리 스포츠카가 눈에 들어왔다. 그래서 매장 점원에게 이렇게 말한다. "오늘 차값의 절반인 1억원을 주고 스포츠카를 가지고 가서 실컷 타다가 2~3년 후 돌려드릴테니 그 때 1억원을 고스란히 반환해 주슈." 말도 안되는 이야기이고, 몽둥이로 실컷 두들겨 맞지 않으면 다행인...그야말로 정신 나간 헛소리이다. 하지만 이런 말도 안되는 제도가 대한민국에서는 수십년 동안 주택 임대차시장을 지배하고 있었던 것이다.. 전세제도.. 임차인은 들어갈 때 전세금을 주고, 집을 실컷 쓰다가, 나올 때는 1원도 빠짐없이 고스란히 돌려받는다. 임대인은 내가 살고 있지도 않은 집에... 즉 "생판 모르는 남이 살고 있는 집"에다가 세금도 내고, 수선도 하고, 감가상각에 따른 불이익도 고스란히 감수하여야 한다. 그 뿐인가, 행여 대출이라도 끼고 있으면 매달 나가는 대출이자만 해도 얼마인가...그것도 임대인이 내야 한다. 그럼에도 불구하고 세입자가 나갈 때는 전세금을 100% 한 푼도 빠짐없이 전부 돌려줘야 한다. 보라.. 임대인에게 일방적으로 불리한 제도이고, 임차인에게는 일방적으로 유리한 제도가 바로 전세이다. (그러니 외국인들은 대한민국의 전세를 '공짜'라고 생각할 정도..) 그런데 집주인들은 자기들에게 일방적으로 불리하기만 한 전세 제도를 어떤 이유로 고수하고 있을까? "집값이 오르기 때문"이다. 일단 사놓고 두면 무조건 오른다. 감가상각 따위는 없다. 오히려 오른다. 납입하는 세금, 수선, 대출이자 등에 따른 비용을 충당하고도 수십배가 남을만큼 오르기 때문이었다. 물론 맨 처음 전세제도가 성행할 당시에는 은행 금리가 정말 높았다. 사실 세입자에게 받은 전세금을 은행에 넣어 이자만 받아먹어도 웬만한 월세는 나왔으니.. 하지만 요즘에는 은행 이자가 마이너스이다. 전세금 받아서 은행에 넣어놓고 이자만 받아먹으면 무지막지한 손해만 볼 수밖에 없다. 그런데 왜 은행금리가 최저수준으로 떨어졌음에도 전세 제도가 사라지지 않는 것일까? 여전히 '집값이 오르기 때문'이다...세금과 대출이자를 감당하고도 몇배가 남을 정도로 오르기 때문.. 더 너아가...아파트를 한채 사서 전세를 주고, 받은 전세금으로 다른 아파트를 사면 2배의 이익을 본다. 그러니 임대인에게만 일방적으로 불리한... 사실상 '공짜'나 다름없는 전세계 유일무이한 대한민국의 전세제도는 실질적인 마이너스 금리 시대가 도래했음에도 전혀 사그라들지 않고서 계속 유지되고 있었던 것이다. 4. 전세와 부동산의 "2중버블" "가계대출이 1000조원이 넘었다." "가계대출 규모가 1070조원에 이른다." 뭐 이런 뉴스는 많이 보았을 것이다... 예전에는 '집 잡히면 패가망신한다."고 하여 삶의 터전을 담보로 돈을 빌리는 일은 없었다. 초기 부동산 투기열풍이 몰아쳤을 때에도, 돈 있는 자들이나 가능했던 이야기였다. 그런데..... 어느 한 외국계 은행(필자 기억에는 '시티은행'이었던 것 같음)이 주택담보대출을 실시하였고, 대한민국 정서와는 맞지 않을 것이라는 예상을 깨고 대박을 터뜨렸다. 그러자 국내 은행들도 앞다투어 주택담보대출을 마구 남발하였고, 결국 요즘에는 서울이나 시골이나 할 것 없이 아무 아파트나 무작위로 등기부등본 떼어봐도 대출 없는 집을 찾는 것이 숫총각, 숫처녀 찾는 것보다 힘든 지경이 되어버렸다. 앞서 말한 일본과 전~혀 다르지 않다...(LTV 비율만 빼고..) <img src="http://postfiles5.naver.net/20150203_228/charbell_1422946369743Ky32D_JPEG/%B0%A1%B0%E8%B4%EB%C3%E2.jpg?type=w1" width="526" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none;"> 뭐 GDP 대비 대출규모라거나, 가처분 소득 대비 대출금 비율 등 복잡한 이야기를 하지 않아도, 당장 가계대출금이 1000조원을 돌파하였다는 단순한 사실만으로도 이미 아주 심각한 상황에 봉착했음을 의미하는 것이다. 하긴..필자가 이곳에서 '대출금' 이야기를 하려는 것은 아니다. 가계부채 규모와 관련된 경고는 이미 넘칠만큼 쏟아져 나오고 있으니 말이다. 필자가 여기서 하고자 하는 이야기는 바로..'전세보증금 반환채무'이다. 사실..매일같이 언론에서 떠들어대는 '가계대출'이라는 것은.. 단순히 금융기관으로부터 빌린 '대출금'만을 의미하는 것이다. <img src="http://postfiles12.naver.net/20150203_283/charbell_1422947235114WU1ig_JPEG/%B0%A1%B0%E8%BA%CE%C3%A4.jpg?type=w1" width="500" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none;"> 즉...'가계부채'를 단순히 금융기관에서의 대출금으로써만 판단하는 것은 그저 외국의 분석기법을 그대로 가지고 온 것에 지나지 않고, 이는 당연히 절대 정확하지 않은 분석일 수밖에 없으며, 잘못된 전제를 가지고 다른 선진국들과의 GDP대비 비율 등을 따져봐야 아무 소용이 없다. 왜냐.....??? 대한민국에는 '전세'라는 특수한 제도가 있으니까 말이다. <img src="http://postfiles5.naver.net/20150203_164/charbell_1422947314245gQIrx_JPEG/%C0%FC%BC%BC%B1%DD.jpg?type=w1" width="400" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none;"> 앞서 일본의 경우 부동산 버블의 원인이 무엇이라고 했었던가..? 낮은 금리로 인해 너도 나도 '빚'을 내어 집을 샀기 때문이다. 즉 실질자산과 무관하게 '부채'에 기초하여 부동산을 매입하였고, 이와 같이 부채에 터잡아 치솟은 부동산 가격은 결국 '버블'이 될 수밖에 없다. 그런데.. 일본이나 다른 외국의 경우 부동산이 깔고 앚아있는 '부채'라고 해봐야 금융권의 '대출금' 뿐이겠지만, 대한민국은 그렇지 않다. 소유자 입장에서 본다면 은행에서 빌린 대출금 뿐만 아니라, 전세권자에게 갚아야 할 "전세보증금 반환의무" 역시 은행대출금과 똑같은 '채무'이다. 채권자가 은행이냐, 일반인(세입자)이냐, 이자를 내느냐, 내지 않느냐의 차이만 있을 뿐, 전세보증금 반환의무 역시 금융권 대출금과 완전히 똑같은 '채무'인 것이고, 전세보증금은 요즘 추세라면 집값의 6~70%에 육박하고 있을 정도로 높은데다가, 주변에 전세 살지 않는 사람 찾기 힘들 정도로 방대하게 퍼져 있기 때문에, 임대인들이 부담하고 있는 전세보증금 반환채무의 규모는 정말 어마어마하다.. 뿐만인가.. 모두들 잘 알고 있는 '주택임대차보호법'은 임차인의 전세보증금 반환채권에 대하여, 은행의 근저당권 뺨치는 강력한 우선변제권을 부여하고 있다.. 다시 말해서 임대인 입장에서는 은행 대출금과 마찬가지로, 떼어먹고 싶어도 떼어먹을 수가 없는..안 갚으면 경매로 날려먹어야 하는 무시무시한 채무이기는 마찬가지라는 것.... 그런데 왜 가계부채 규모에는 '전세보증금 반환채무'를 포함시키고 있지 않은 것일까..? 가계부채에다가 '전세보증금 반환채무'를 제외할 이유는 없다.. 게다가 금융부채는 부실로 이어질 경우 금융권이 위험해지는 것에 불과하지만, 전세보증금 반환채권은 부실채권이 될 경우 곧바로 임차인들의 손실로 이어져 국민경제에 직격탄을 날리게 되니 더 위험한 존재이다. 그런데도, 이에 대한 통계치나 조사자료는 찾아볼 수가 없다... 필자도 그 연유는 모른다. 아무래도 외국 통계내는 방식을 흉내낼 줄만 알아서 그렇지 않을까..? 여하튼.. 결과적으로 대한민국 주택은 말이다.. 1. 100% 내 돈을 주고 샀거나..(알다시피 이는 사례를 찾기 힘든 아주 예외적인 경우이다) 2. 일본과 마찬가지로 은행 대출금을 보태어 구입하였거나, 3. 대한민국 고유의 방식인 전세금을 보태어 구입하였거나, 4. 은행 대출금에 전세금까지 보태어 구입하였거나... 이상 넷 중 하나이다. 즉 은행대출을 받지 않고 구입한 집이라 해도, 실거주 목적이 아닌 한, 그 중 최소한 절반 이상은 전세보증금 채무 위에 기초하고 있다는 말이다. 거기다 "은행대출+전세금"까지 합쳐진 곳이 얼마나 많은지는 단 한 번이라도 전세를 구하기 위해 부동산 문턱을 넘어본 사람이라면 굳이 말 안해도 잘 알 것이다.. 이와 같이 '은행대출+전세금'이 얼마든지 공존할 수 있는 대한민국의 고유한 부동산 문화는.. "대출채무+보증금반환채무"라는 2개의 버블 위에 떠 있는 전세계 유일의 독특한 "2중버블" 구조라는 말이다. 게다가 말이다.. <img src="http://postfiles1.naver.net/20150203_112/charbell_1422956506294BSRd8_JPEG/%C0%FC%BC%BC%C0%DA%B1%DD_%B4%EB%C3%E2.jpg?type=w1" width="730" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none;"> 세입자들이 지출하는 전세금마저도 은행에서 대출을 해주고 있다. 즉 세입자들이 지불하는 전세금마저도 그들의 경제적 역량을 초월하는 금융대출이라는 버블 위에 있고, 그리고 그 버블 낀 전세금에 기초하여 집값이 형성되는 또다른 형태의 "이중버블" 구조를 더 가지고 있는 것..... 이 얼마나 심각한 문제인가.. 그러니.. 가계의 '전세보증금 반환채무'를 쏙 빼놓고, 은행 대출금의 비율(LTV)나 총액(가계부채 총액)만 가지고 그 위험성을 논한다는 것이 얼마나 허황된 것인지는 더이상 말하지 않아도 될 것이다.. 일본에 비해 LTV가 낮으니 걱정할 것 없다는 말이 왜 틀린 말인지 이제 이해가 되는가...? 전세보증금 반환채무를 제외하고 은행 대출금만 따져도 세계 각국에서 앞다퉈 경고할 정도로 이미 대한민국의 부동산 버블은 매우 심각한 상태이다. 거기다...수면 밑에 가라앉아서 모두들 간과하고 있는 전세보증금 채무를 더 얹어놓는다면..... 그야말로 끔찍한 일이 아닐 수 없다.. 하지만...문제는 여기서 끝나는 것이 아니다. 더 큰 문제는 따로 있다. 바로 '전세 제도의 붕괴'가 가져올 사회적 파장이다. 5. 전세 제도의 붕괴 앞서 언급하였지만... 전세 제도라는 것은 태생적으로 임대인에게만 일방적으로 불리한 제도이다. 임차인은 남의 집 실컷 쓰고 세금 한푼도 안내면서 살다가 나갈 때는 냈던 돈을 전액 환불받는다. 하지만 임대인은 남이 살고 있는 집을 수리해 주고, 세금과 대출이자까지 내면서 보너스로 감가상각에 따른 불이익까지 감수해야 한다. 그럼에도 불구하고 전세제도가 명맥을 유지하는 것은 단 하나의 이유... "일단 사두면 집값은 오른다."라는 전제가 깔려있기 때문이고, 이와 같은 이유로 수많은 임대인들이 일방적인 경제적 불이익을 감수하고 전세를 놓고 있는 것이다. 하지만...만약에... "앞으로 집값이 오르지 않는다."는 전제를 깔면 어떻게 될까? 즉...최근 추세와 같이 집값이 오르지도 않고, 내리지도 않는 보합세가 상당기간 지속될 전망이 보인다면..?? 글로벌 환타스틱 호구가 아닌 이상.. 집값이 오르지도 않는데, 내가 살지도 않는, 남이 사는 집에 수리비며 세금까지 비싼 대출이자까지 부담해 가면서.. 남을 위해 돈을 내면서까지 내가 살지도 않을 집을 보유하고 있어야 할 이유가 하나도 없다. 전세는 임대인이 내는 세금, 수리비, 대출이자 등을 상회하는 집값 상승률이 있어야만 의미를 가질 수 있는 제도이다. 즉 보합세나, 오른다 해도 기껏해야 물가상승률 정도의 상승세만 유지한다면 아무런 효용가치가 없는 것이 전세제도이라는 말이다. 은행에 전세금을 넣어 돈을 굴린다..? 금리도 낮고, 사실 이미 전세금은 다른 곳에 써버리고 수중에 없는 것이 현실이다. 이와 같이.. 집값이 오른다는 전제가 사라지고 나면, 전세제도는 모든 존재의의를 상실할 수밖에 없다. 본래 태생적으로 "집값이 오른다"는 전제 위에 기초하고 있었던 아주 기형적인 임대차 제도이기 때문이고, 그렇기 때문에 그 전제사실이 사라지게 되면, 전세제도 역시 자연스럽게 자취를 감출 수밖에 없다. <img src="http://postfiles1.naver.net/20150203_192/charbell_1422951214899xc413_JPEG/%B1%E2%B4%EB%BD%C9%B8%AE.jpg?type=w1" width="650" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none;"> 전세제도는 국가에서 운영하고 있는 것이 아니라, 자발적으로 생겨난 제도이다. 그리고 그러한 전세제도를 지탱하고 있었던 힘은 "집값이 오른다."는 전제사실인데.. 그렇다면 "집값이 오른다"는 전제사실은 어디에서 나온 것일까..? 놀랍게도 이는 인간이 가지고 있는 '기대심리'일 뿐, 그 이상도, 그 이하도 아니다. 즉..집값이 오를 것이라는 막연한 심리.. 온 국민이 부동산 불패신화 위에 철석과도 같이 믿고 있는 그 기대심리 하나가 수십년 동안 주택임대차의 대부분을 차지하는 전세제도를 혼자서 굳건히 지탱해 왔을 정도로 막강한 힘을 과시하고 있었던 것이다. 우리나라 부동산 시장이 안고 있는 수천조 규모의 버블은 오로지 "집값이 오른다"는 부동산 불패신화라는 단 하나의 '믿음'에 기초하고 있는 것이고, 전세계 유래없는 "전세"라는 제도 역시 놀랍게도 이와 같은 단 하나의 '믿음'으로만 발생한 제도라는 것이다.. 가히 충격적인 일이지. 그렇다면.. 이와 같이 전세제도를 홀로 지탱하고 있었던 국민들의 '믿음'과 '기대심리'가 사그라들게 된다면... 그저 "일방적으로 임대인에게 불리한" 전세제도는 당연히 대한민국 역사에서 자취를 감출 수밖에 없고, 언젠가 대한민국 역시 주택임대차는 외국과 마찬가지로 '월세'의 형태만이 자리를 잡을 것은 분명한 사실이다. 다른 요인은 거론할 필요조차도 없다. 그저 '믿음'만 사라지면 전세제도 역시 사라질 수밖에 없는 운명인 것은 분명하다. <img src="http://postfiles8.naver.net/20150203_263/charbell_1422951566836BIEXK_JPEG/%BF%F9%BC%BC_%BB%F3%BD%C2_%C1%DF.jpg?type=w1" width="570" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none;"> 실제로 전세는 부동산 가격이 최고점을 찍던 2000년을 정점으로 점차 감소하고 있고, 반대로 월세의 비중이 점점 증가하고 있음을 알 수 있으며, 최근 들어서는 전세 구하기가 정말 '하늘의 별따기'처럼 어려울 정도로 전세난이 극심하다는 것은 굳이 말하지 않아도 될 듯.. 많은 사람들이 착각하는 것 중 하나가, 최근 전세금이 급등하는 것을 보고 '부동산 가격이 오를 조짐'이라고 생각하는 것이다. 사실 전세금의 액수와 부동산의 시가는 비례하는 것이 아니라 "반비례" 할 수밖에 없는 구조이다. 부동산 가격이 폭등하는 시기라면 너도나도 빈집을 구매하게 되고, 빈집이 많아지면 전세를 놓으려는 사람, 즉 '공급'이 증가하기 때문에 당연히 가격은 하락하는 것이다. 반면 부동산 가격이 폭등하지 않으면 실거래 위주의 구매가 증가하게 되고, 빈집이 줄어들기 때문에 '공급'이 감소하여 가격은 상승하는 것.. 즉..전세금이 폭등한다는 것은 전세제도의 메리트가 사라지고 있음을 의미하는 것이고, 최근 시세의 70%까지 오른 전세금을 보면 이젠 자취를 감출 날이 얼마 남지 않은 것으로 보인다., 그리고... 이와 같이 전세제도가 곧 자취를 감출 것이라는 점에 대해서는 항간에 '정설'이라고 해도 좋을만큼 별다른 이견이 없어 보인다. 문제는 전세제도가 그냥 "조용히" 역사 속으로 사라지는 것은 아닐 것 같다는 점인데.. 전세제도의 소멸을 예상하는 사람들조차도, 이하 기술하는바와 같은 문제를 지적하는 의견은 거의 찾아볼 수가 없다. 6. 전세제도의 소멸시점과 그 파장 필자 생각으로는 전세제도가 사라지는 시점은 부동산 거품이 붕괴된 이후가 아니다. 분명 전세제도는 부동산 거품이 붕괴되기 '이전'에 사라지고, 어쩌면 전세제도의 소멸이 대한민국 부동산 거품붕괴의 촉매가 될 가능성도 충분히 있다. 즉... 많은 사람이 우려하는 부동산 거품붕괴는 금리인상 등의 외부적 요인이 아니라, 대한민국이 고유하게 가지고 있는 특이한 제도인 전세제도의 소멸과 함께 시작될 수도 있다는 말이다... 왜 그럴까.. <img src="http://postfiles1.naver.net/20150203_80/charbell_1422957165358xtW1F_JPEG/%C0%BA%C7%E0.jpg?type=w1" width="600" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none rgb(0,0,0);"> 초기에는 임대인들이 전세권자로부터 받은 전세금을 은행에 넣어두는 경우가 많았다. 워낙 금리가 높았기 때문에 이자만 받더라도 어지간한 월세수입 뺨치는 수익이 뽑혔기 때문이고, 반대로 임차인은 이자수익을 창출하는 거액의 목돈이 묶인 셈이었기 때문에 그만큼의 '손해'가 발생하였었다. 하지만.. 저금리 시대에 접어들면서 전세금을 은행에 넣어두는 사람은 거의 사라졌고, 전세금을 종잣돈으로 하여 수익을 남길 수 있도록 어딘가에 투자하여야만 했다. 게다가 대부분의 임대인은 펀드매니저 같은 투자전문가가 아닌 일반 국민이었으니, 임차인으로부터 받은 전세금은 당연히 가장 안정적인 투자대상인 '부동산'으로 몰릴 수밖에 없었던 것이지.. <img src="http://postfiles2.naver.net/20150203_161/charbell_1422956643583tIlaI_JPEG/%BF%F9%BC%BC_%C0%FC%C8%AF.jpg?type=w1" width="670" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none;"> 문제는 전세가 소멸되면서 그 빈자리는 당연히 전형적 임대차형태인 '월세'로 전환될 수밖에 없고, 실제로 최근 전세가 월세로 전환되는 비율이 가파르게 증가하기도 하였다. 이는 전세의 메리트가 사라졌기 때문이며, 전세가 사라지고 있다는 것은 당연히 '집값이 계속 오를 것이다.'는 기대심리가 걷히고 있기 때문인 것이다. 그런데... 얼마 전 전세가 월세로 전환되는 비율이 주춤해졌는데...이유는 무엇일까..?? 답은 간단하다... 월세로 전향하고 싶어도 전향을 하지 못하는 사람들이 아주 많기 때문이다. 집값이 오르지도 않는데, 괜히 남 좋은 일 시키려고 전세를 줄 이유가 없으니 차라리 월세라도 받아야 한다. 그런데..월세로 전향하는 것도 그렇게 손바닥 뒤집듯 간단한 문제는 아니다. 일단 월세로 돌리기 위해서는 살고 있는 세입자에게 전세보증금을 고스란히 돌려주어 내보낸 후, 새로이 월세를 지급할 수 있는 새로운 세입자를 찾아야 한다. 즉, 전세를 월세로 전환하기 위해서는 필히 "기존 전세보증금을 전액 돌려주는 절차"가 선행되어야 한다는 것... 그런데....다들 알다시피.... 반환해 주어야 할 전세보증금을 그대로 보유하고 있는 임대인은 별로 없다. 기간만료 등으로 전세계약이 해지되더라도, 임대인은 그 다음 세입자로부터 전세보증금을 받아야만 기존 보증금을 돌려줄 수 있는 경우가 대부분이 아니던가. 이는 주택임대차이건 상가임대차이건 마찬가지.. 저금리 시대에 기존 전세금을 은행에 꼭꼭 박아두고 있는 사람은 찾기 힘들다. 따라서 월세로 전향할 수 있는 임대인은, 기존 전세권자에게 전세보증금을 전액 반환해 줄 경제적 여력이 있는 일부에 한정될 뿐이고, 나머지 대부분의 임대인들은 새로운 임차인을 구해 전세금을 받아야만 기존 보증금을 반환해 줄 수 있는 형편에 놓여 있다. 결국 그들은 기존 세입자에게 지급할 전세금이 없기 때문에 월세로 전향하지 못하고 울며 겨자먹기로 전세를 계속 유지할 수밖에 없는 상황에 처해 있는 것이다. 최근 등장한 '반전세' 또한 전세금을 돌려줄 여력은 없으니, 전세금 인상분만큼밖에 월세를 받아야 하는.. 그런 울지못할 상황을 반영하고 있는 것이 아니겠는가.. <img src="http://postfiles5.naver.net/20150204_68/charbell_1423019372878yNjsY_JPEG/%BA%CE%B5%BF%BB%EA_%B8%C5%B0%A2.jpg?type=w1" width="500" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none;"> 자..생각해 보자. 집값은 오르지 않으니 전세를 놓아봐야 시간만 갈수록 세금과 이자 등 손해만 늘어나고, 월세로 돌리자니 반환해 줄 전세보증금이 없고, 그렇다고 경제부담을 고스란히 짊어진 상태에서 막연히 집값이 폭등하기를 백년 만년 기다릴 수도 없고.... 그러면 남은 선택은 무엇일까..? 하나밖에 없다. "매각".... 다른 방법이 있겠는가..?? 사실 주변을 둘러봐도 집값이 단기간 내 급상승 할 것이라고 보는 사람은 거의 없다. 하지만 그래도 집을 부여잡고 있는 이유는 단 하나다. "점차 나아지겠지..조만간...곧 오를거야...조금만 더 참고 기다리면 오를거야.." 글쎄...지금도 집을 사려면 직장인 월급으로는 택도 없는 상황인데, 갑자기 대한민국이 세계 최대의 산유국이 되지 않는 이상, 그들이 기대하는 만큼의 주택가격 상승을 과연 기대할 수 있을지.. 집값이 오르고 또 올라 10억, 100억까지 오른다는 것이 과연 가능한 일일지는 모르겠다만.. 여튼 지금까지 전세제도를 지탱하고 있는 유일한 요소인 '믿음'이 깨지는 순간.. 보증금 반환여력이 없어 월세로 전향하지 못한 임대인들은 보유하던 주택을 "For Sale"이라는 간판을 걸고 시장에 던지지 않을 수가 없는 것이다. 만약.... 주택가격이 더 이상 오르지 않을 것이라는 의식을 넘어, 행여나 주택가격이 향후 상당히 오랜 기간 동안 '하락'할 조짐이라도 보이는 날에는, 보유하고 있는 기간이 길수록 그 손해는 곱절로 늘어나기 때문에, 주식시장에서 볼 수 있는 '투매'와도 같은 현상이 일어나지 않으리라는 보장은 없다. 이와 같이, 전세제도의 몰락과 더불어 나타나는 집단 매도사태가, 항간에 거론되는 금리인상이나 인구감소 등의 집값 하락요인보다 결코 적다고 할 수 있을까...?? 지금 필자 주변 사람들을 둘러보면, 자산이나 소득수준을 떠나 거의 90% 이상이 '전세'를 살고 있다. 그만큼 대한민국의 전세시장은 주택시장 거의 대부분을 차지하고 있을 정도로 규모가 크다. 이러한 거대규모의 전세시장이 대규모 지각변동을 일으킨다면 그 파장은 결코 무시할 수 없는 것이다. 그런데... 이와 같은 '전세제도'의 동향과 그 파급효과에 대한 연구보고서조차 찾기 힘들 정도로 시장과 학계에서 간과되고 있는....그럼에도 불구하고 매우 중대한 문제인 것이다.. 최근 전세가 서서히 자취를 감추고 있다... 어쩌면 대한민국에서 이미 부동산 버블붕괴의 징후가 보이고 있는 신호탄일지도 모른다... 그럼..다시 정리해 보자.. 전세가 완전히 자취를 감추기 위해서는 어떤 전제가 필요한가..? 전세가 사라지기 위해서는 기존 전세권자들이 임대인으로부터 직접 보증금을 받건 경매를 통한 낙찰대금으로 받건 어떤 형태로든 그들의 전세보증금을 반환받아야 한다.. 그래야만 전세가 완전히 정리되어 역사 속으로 사라질 수가 있는 것이다.. 그런데..현재 자력으로 전세보증금을 반환할 자력이 없는 임대인들이 전세보증금을 반환해 주기 위해서는, 그들의 부동산을 매각하건 경매로 날리건 어떤 형태로건 정리를 하는 절차가 필수적이다.. 그래야만 반환해 줄 전세보증금을 마련할 수 있지, 다른 방법은 없다. 그렇다면...전세가 사라지는 그 시점.. 다시 말해서 정상적인 형태의 임대차 구조가 자리잡는 그 시기는.. 전세보증금을 반환해 줄 여력이 없는 수많은 임대인들이 그들의 부동산을 전부 처분한 시점 이후일 가능성이 매우 농후하고, 이는...곧 거품 위에 군림한 부동산들, 즉 부실한 집주인들이 시장에서 퇴출된 이후를 의미하는 것이다.. 즉.... '전세가 사라지는 시기' = '부동산 가격이 거의 정상으로 돌아온 시점'일 가능성이 높다는 것이다..... 많은 사람들이 전세제도의 소멸을 예상하고 있다.. 하지만 왜.. 전세제도가 소멸하기 위한 필수전제인 "전세보증금 채무의 정리"를 염두에 두지 않는 것일까.. 대한민국에서 "주택담보대출"이 사라지기 위해서는 채무자들의 대출금을 모두 변제해야만 하는 것과 마찬가지인데 말이다.. 대한민국에서 전세보증금 반환채무가 정리되기 위해서는 수많은 임대인들이 그들의 부동산을 처분해야 하고.. 이는 대출금리 상승에 따른 이자 부담을 이기지 못하고 부동산 매물이 쏟아지는 것과 전혀 다르지 않는 경제현상이다. 결국 거의 정설로 굳어져 가고 있는 '전세제도의 소멸이 임박했다.'는 예상은 곧.. '부동산의 거품붕괴가 임박했다.'는 예상과 일맥상통하는 말일 수도 있다는 말이다. 7. 結 "군중심리"라는 것이 얼마나 무서운 것인가.. 그저 사람들이 어떤 길로 걸어가고 있으면, 마치 그 길을 걷는 사람들이 무언가 어떤 이유가 있어서 그 길을 가는 것으로 생각하고 무작정 따라가기 십상이다. 사실 그 길을 걷고 있는 사람들 역시.. 앞선 사람들이 그 길을 걸어가고 있기 때문에 마찬가지 생각을 하고 따른 것일 뿐 별다른 이유는 전혀 없는데도 말이다. 부동산 역시 마찬가지다. 그냥...수많은 사람들이, 심지어 가방끈 길다란 의사, 변호사 등 학식 깊은 사람들도 가격상승을 기대하고 마구 사고 있으니, 사람들이 어떠한 냉철한 판단과 분석을 거친 객관적인 이유가 있기 때문에 가격상승을 예상하는 것이라 생각하고 따라온 것이 아닐가? 지금 내가 겪는 불안감처럼, 다른 사람들 역시 '지금 사지 않으면 안된다.'는 생각을 가지고 있을 것이라는 심리.. 그러한 막연한 '믿음'과 '군중심리'가 작금의 사태까지 끌고 온 것이다. 부동산 버블 붕괴.. 전란을 겪으면서 유독 건설업자와 부동산 관련 종사자들의 비율이 월등히 높은 대한민국에서는 경제를 지탱하던 주축이 무너지는 것과 같은 엄청난 파급효과를 가져올 것이 뻔하고, 그 여파는 우리가 상상하는 것보다 훨씬 더 크고 깊으며, 오래 지속될 수도 있다. <img src="http://postfiles2.naver.net/20150204_129/charbell_1423029233631MObK6_JPEG/%B9%F6%BA%ED%BA%D8%B1%AB.jpg?type=w1" width="500" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none;"> 하지만 거품을 억지로 부양할 수는 없다... 버블은 위에서 누르건 옆에서 누르건 그 어떤 방향에서 눌러도 터질 수밖에 없는 존재이고, 그러기 때문에 '버블'이라고 부르는 것이다. 과거 일본이 그랬듯..미친듯한 세금과 금리를 인하하고 뉴딜정책처럼 공공사업을 활성화 시킨다 하더라도, 버블 위에 떠있는 경제구조를 영속적으로 지탱한다는 것은 사실상 100% 불가능하다... 수요가 늘어나니 가격도 계속 상승할 것이다..? 수요가 늘어나는지는 모르겠지만, 설령 수요가 있다고 해서 가격이 끝도 없이 치솟을 수는 없다.. 밥에 대한 수요가 늘어난다고 하여 밥 한그릇이 100만원이 될 수는 없는 것과 마찬가지로, 수요자들의 '경제적 여력'의 한도 내에서 가격이 형성되는 것이지, 무한대로 끝없이 치솟을 수는 없는 것은 너무나도 당연하다. 주식도 그렇지만, 부동산 시장도 마찬가지... 가격과 판세를 주도하는 것은 '심리'이고, 그러한 심리가 무너지고 나면 그 어떠한 부양책도 무용지물이 될 수밖에 없는 것이다. 지금 정부가 줄기차게 발표하고 있는 각종 부동산 대책... 미연방의 금리인상 움직임에도 오히려 금리를 인하하고, 최근에는 1%대의 파격적인 대출상품을 내놓는다고 하는 것 역시 그로 인한 어떠한 가시적인 효과를 거두기 위함이라고 하기보다는, 종국적으로는 부동산 시장에 불고 있는 '인식의 변화'를 막기 위한 제도적 몸부림인 것이며, 그 목적은 '우리 정권에서 터져서는 안된다.'는 관료주의적 인식이 깔려있는 것이다. 버블은 언젠가는 터지고, 공짜 점심은 없으며, 비정상적인 부동산 가격은 반드시 무너지게 되어있다. 이러한 경제원칙은 대한민국과 거의 유사한 경제구조의 일본의 사례가 잘 말해 주고 있고, 대한민국 역시 무서울 정도로 일본이 밟았던 그 길을 똑같이 걸어가고 있다. 아니 사실은 일본보더 더 위험한 형국에 있다. 옆 친구가 술을 하루에 10병씩 마시다가 간암에 걸리고 말았다. 하지만 나는 술을 하루에 5병씩만 마시긴 하지만, 술 외에도 '담배'를 하루에 10갑씩 피우고 있다. 그렇다면 나는 하루에 술을 5병씩 덜 마신다고 해서 암에 걸리지 않을 것이라고 안심할 수 있는가..?? 그럼 담배는...?? 단순히 일본과 비교하여 LTV비율 등을 들어 모기지론으로 인한 버블의 위험성은 없다고 말하기 전에, 그렇다면 대한민국에만 있는 '전세보증금'으로 인한 버블의 위험성은 왜 고려하지 않는 것인가..? 수술이 무섭다고 하여 방치하기만 하면 계속해서 병만 키울 뿐이고, 일본에서와 같이 미봉책에조차 미치지 않는 단발적 대책은 시간을 끌 수 있을지는 모르나 오히려 피해를 키우는 우매한 발상에 지나지 않는다. 현재 기성세대가 만들어 낸 부동산 광풍(狂風)으로 인한 폐해를 후손들에게까지 물려줄 수는 없지 않은가...? 애써 외면하고, 아닐 것이라 믿고, 다음 세대로 미루고 미루어 봐야 결과적으로 손실만 가중될 뿐이고, 지금 내 옆에서 천진난만하게 자라고 있는..정말 눈에 넣어도 아프지 않을 사랑스러원 아이들에게, "부동산"과 "고령화"라는 이중고를 그대로 덮어씌우는 정말로 무책임하고 비겁한 태도일 뿐이다.. 그렇다면 대안은 있는가..?? 그건 필자도 모른다. 글쎄...전세계에 불어닥치고 있는 부동산 거품붕괴 현상에 대한 해법을 찾을 수 있다면.. 아마 노벨상은 아니더라도 무슨 상을 받을 정도는 아니겠는가.. 하지만 대안이 없다고 하여 문제를 제기하지 말라는 법은 없고, 해결책을 모른다면 문제도 제기해서는 안된다는 법은 없다.. 어쨌거나 대한민국이 가지고 있는 고유의 전세제도가 부동산 시장에 있어 뜨거운 감자인 것은 분명해 보이고, 전세 때문이건 금리 때문이건 어떤 원인으로간에 부동산 거품붕괴가 일어날 가능성이 높다면.. 이에 대한 해법 역시 온 국민이 함께 머리를 맛대어 풀어나가야 할 숙제가 아닌가 한다.. 그런데도 아직도 아주 많은..적어도 과반수 이상의 국민들은.. 그 누가 뭐라고 해도 전혀 귀기울이지 않고서.. 일본의 과거와 똑같이... 마치 종교처럼 부동산 불패신화 하나만을 금쪽같이 믿고 전재산과 인생을 걸고 모험을 감행하고 있는 것이 현실이다.. <img src="http://postfiles14.naver.net/20150204_205/charbell_1423051528248dbg79_JPEG/%B3%AA%B4%C2_%BE%C6%B9%AB_%BB%FD%B0%A2%C0%CC.jpg?type=w1" width="750" alt="" class="_photoImage" style="max-width:800px;height:auto;border:none;"> 정말 어떨 때는.. 이런 개인 블로그에 누구도 귀담아 듣짇도 않을 이런저런 '넋두리'나 늘으놓으려고 밤새 키보드나 두들기고 있는 인생과,.. 이런저런 사회문제에 전혀 관심을 가지지 않고서, 그저 낮에는 맡은 일이나 열심히 하고, 밤에는 생각없이 술이나 마시고, 주말에는 등산이나 낚시나 하면서, 그냥 아무 생각없이 그날 그날 일만 생각하면서 사는 인생과... 그중 어느 것이 인생을 허비하지 않고 더 보람차게 사는 나은 삶인지 정말 헷갈릴 때가 있다... 결국 대중은 그들이 하고 싶은대로 하기 마련이고, 사회는 쉽게 바뀌지 않으니까 말이다... -Fin- 출처 : <a target="_blank" href="http://blog.naver.com/charbell/220261299769" style="color:#0000FF;text-decoration:none;">http://blog.naver.com/charbell/220261299769</a>

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[1] 2015/02/11 00:33:34 121.140.***.224 왓쳐 526330

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