최근 아파트 가격 상승과 전세자금대출의 연관성에 대하여
최근, 정확히는 2015년부터 이어지고 있는 아파트 가격의 지속적인 상승과 이에 따라 깊어만 가는 사회적 갈등을 보면서 여러 전문가들의 해설과 대책들을 접하고 실제 시중은행을 포함한 금융권에서 15년 가까이 근무하던 시절을 되짚어 보니 ‘전세자금대출제도가 불러온 나비효과’가 결코 작지 않다는 생각이 들어 아래와 같이 글을 적어봅니다.
오늘날 우리가 사용하는 재화에는 두 가지 가치가 존재합니다.
하나는 사용가치 그리고 교환가치입니다.
아파트에 이를 대입해 보면 사용가치를 실제 사용자가 사용의 대가로 지급할 의사가 있는 가치로 전세금이 되고, 교환가치는 아파트 소유자와 구매자가 매매할 때 주고 받는 가치로 매도자의 수익실현 욕구와 매수자의 기대수익이 반영된 것으로 매매가격입니다. 금융(쉽게 표현하면 대출)이 개입되지 않으면 사용가치인 전세금은 사용자인 세입자가 자신의 여력(지불수준) 내에서 주거에 지불할 수 있는 수준에 맞습니다. 따라서 임대인의 의도대로 임의적으로 전세금이 상승할 수는 없으나 향후 아파트 매매가격은 거래자들이 기대하는 수익의 크기에 따라 상승할 수 있습니다.
우리나라 고유의 전세제도의 기원은 일단 일제 강점기에 시작되었다는 설이 다수인 것 같습니다. 이렇게 오래된 시장이지만 전세자금대출이라는 대출상품이 우리 금융권에 도입된 지는 결코 오래되지 않았습니다.
정확히는 2008년 이명박 정부에서 한도 1억 원으로 시작되었고 같은 해 9월 한도가 2억 원이 되고 그 다음인 박근혜 정권에서 2013년에 3억 원으로 2015년에는 또다시 5억 원으로 늘어납니다.
세상에 없던 대출상품이 이렇게 큰 폭으로 한도를 늘려가며 2020년 말에는 202조 원에 달하게 되는 은행권 대표상품이 된 이유는 무엇이었을까요?
많은 분들이 ‘이명박, 박근혜 정권에서 아파트 가격이 안정되었었다’고 얘기합니다. 그런데 이는 사실의 한 가지 측면만 보는 것입니다. 가장 간단하게 확인하려면 용산구 이촌동 소재 동부센트레빌의 2008년 인근 거래가 변동 그래프를 살펴보세요. 당시 리먼브라더스의 파산으로 야기된 글로벌 금융위기로 부동산 매수세가 급감하며 그래프가 수직낙하합니다.
이렇게 갑자기 가격이 하락하면 전세시장이 활성화된 국내에서는 역전세난이 발생합니다. 역전세난을 검색해보면 이명박, 박근혜 정권시절 기사가 주로 검색될 겁니다.
이때 시장에 인위적인 개입이 없다면 자연스럽게 그동안 부동산에 낀 거품을 뺄 수 있는 기회가 되는데 대부분 임대인에 해당되는 기득권층이 참지 못합니다. 물론 이사업체, 인테리어업체, 부동산중개업소 등의 서민경제 피해를 제일 앞에 내세우죠.
이제는 정부의 스탠스가 중요합니다. 그런데 두 정권 모두 부동산 가격을 다시 떠받치는 정책으로 일관합니다.
그래서 이명박 정권이 도입한 것이 전세자금배출입니다. 처음 전세자금대출 얘기나 나왔을 때 은행들도 확신이 없었습니다. 1997년 IMF 발생이 발생할 때까지 은행의 주요 대출고객은 기업이었습니다. 기억해 보시면 당시 대기업 종사자들이 단 천 만원 대출받으려 해도 연대보증이 필요하던 시기입니다.
그렇게 IMF를 4대 시중은행이 모두 인수합병되는 시련을 겪고 부동산이 재상승하면서 은행들은 BIS비율도 지킬 수 있고 위험부담도 없는 주택담보대출에 매진합니다. 그런데 전세라는 것이 임차인과 임대인의 사적 대출형태로 은행이 개입할 여지가 적고 분쟁도 발생할 소지가 있었으니 적극적으로 상품 출시를 하지 않습니다.
그러자 정부가 묘안을 하나 던집니다. 바로 주택도시보증공사를 통한 보증입니다. 정부나 그 산하기관이 발행한 보증서가 있는 대출은 BIS비율에서 위험가중치가 대단히 습니다. 게다가 건당 대출금액이 고액이니 이자수익도 대단하죠. 상황이 이렇게 되니 이제 은행은 속된 말로 이제 속옷까지 벗고 뛰어들죠.
보증한도가 건당 5억 원의 대출상품이 이렇게 판매되고 나니 한국은 GDP 대비 가계대출 세계 1위의 기염을 토하고 전세금과 아파트 가격을 하늘을 향해 하게 되죠. 은행이 연간 조단위 순익을 달성하기 시작한 것도 이즈음으로 보입니다.
임차인에게는 어떠했을까요? 역시 좋은 상품이었습니다. 왜냐면 무소득자는 물론 신용등급 9등급까지 대출이 가능할 정도로 접근성이 좋은 상품이었으니 임대인에게 아쉬운 소리하느니 이 대출을 받아서 전세금을 지불하죠.
이렇게 대규모로 임대인들에게 유입된 전세금은 다시 투자재원으로 사용되어 아파트 추가구매와 다시 전세 내놓기로 연결되어 2020년 7월 서울은 10명 중 7명, 이중 강남권은 10명 중 4명 정도가 전세대출을 받았다는 기사가 나오게 됩니다.
엄청난 유동성, 낮은 이자율 그리고 아파트 가격을 떠받치는 정책(박근혜 정권시절의 택지조성 계획 취소가 없었으면 지금 같은 입주물량 부족은 없었을 겁니다. 물론 故박원순 시장의 도시 재생으로 사업으로 서울 시내 아파트 공급이 줄어든 것도 사실이지만 서울 중심부 외 지역이나 수도권지역은 지금같은 입주물량 부족은 최소한 덜했을 겁니다)들이 맞물려서 아파트 가격은 2015년 이후 최장기 연속 상승하는 기록을 세우게 됩니다.
여기에 현 정권의 주택임대사업자에 대한 과도한 혜택을 주어 그들이 각종 규제를 피해가며 시장의 매물들을 거두어 가게 하는 패착이 상황을 악화시켰죠.
그나마 기회는 있었습니다. 미국 연준이 2019년 코로나19 발생 직전에 기준금리를 3% 수준으로 정상화할 계획이었으나 2020년 1월 본격적인 코로나19가 터지면서 제로금리와 무제한 유동성 공급을 하게 되고 한국은행도 한번에 0.5%를 낮추는 빅컷까지 단행했으니 이후의 흐름은 여러분들도 잘 아시리라 봅니다.
최근에는 무주택자나 일주택자들이 전세자금대출에 신용대출을 소위 영끌 수준으로 받아서 전세를 끼고 아파트를 사고 자신은 다른 전세나 월세로 사는 갭투자까지 일상화 되고 있고요.
이렇게 전세자금대출은 정책이 의도한 목적을 100% 초과 달성한 최고의 사례이면서 대한민국 양극화의 한 축이었고 우리가 지금 이렇게 서로 핏대를 세우게 만든 괴물일 수도 있지만 이제는 떼려 해도 뗄 수 없는 몸의 일부분이 되어 버린 것 같습니다.
아파트는 휴대폰이 아닙니다. 단순히 현정권 4년의 정책만으로 이런 상황이 오지는 않습니다. 그동안 쌓여왔던 에너지들이 큰 바위가 되고 큰 바위는 한번 구르기 시작하면 쉽게 멈출 수도 없고 막아서는 작은 걸림돌쯤은 가뿐하게 으깨버리며 계속 굴러갑니다. 즉 현정권이 지금의 큰 바위를 만든 것이 아니라는 겁니다. 책임보다는 정책적 사회적 대안을 찾아 양극화로 갈라지고 갈등하는 우리 사회를 치유했으면 합니다.
이글을 여기까지 읽어주신 회원님께 감사합니다.
