<p>뉴공 들어보니</p> <p>성남의뜰이 PFV(프로젝트금융투자회사)니 리츠니, 화천대유가 적법한 AMC(자산관리회사) 아니니 복잡해지고, <br>간만에 공장장도 지엽적이고 기술적인 영역의 이야기가 나오니 정리를 못하시는것 같습니다..</p> <p> </p> <p> <b>성남의 뜰의 리츠가 아니고 PFV이고요, 이건 법인등기부만 봐도 알 수 있어요.</b> </p> <p> </p> <p>사실 이게 PFV인지 AMC가 뭔지는 그리 큰 본질이 아닌 것같은데 복잡함으로 진실이 희석되는거 같아 간단히 상식선에서 정리해 봅니다.</p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> <img src="http://thimg.todayhumor.co.kr/upfile/202109/16327155976b24f1d5b966475db76282279ac57026__mn753413__w681__h709__f100892__Ym202109.png" alt="성남뜰.png" style="width:681px;height:709px;" filesize="100892"></p> <p> <b> </b> </p> <p> <span style="font-family:gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif;"><b>1. 용어정리</b><br><br>대형 부동산개발사업은 PFV형태의 법인으로 설립하여 진행합니다. </span> </p> <p> <span style="font-family:gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif;">PFV가 뭐냐 하면 자본금50억이상에 주주에는 반드시 금융기관등을 포함시켜야 하는 등 일반적인 주식회사에 비해 엄격한 설립요건이 요구되는 법입입니다. 만들기는 어렵지만 세금혜택이 있어 대형 부동산개발사업의 시행을 할 때 이용됩니다.</span> </p> <p> <span style="font-family:gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif;"> </span> </p> <p> <span style="font-family:gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif;"> "성남의 뜰" 역시 세제혜택 등을 받을 수 있는 PFV법인으로 요건을 갖추어 설립된 법인이고, <b><span style="color:#0000ff;">그 본질은 그냥 시행사</span></b>입니다. PFV라고 해서 복잡한게 아니고 덩치 큰 대형사업에서 세금혜택을 받기 자본금규모등을 맞추어 설립된 "시행사"입니다.<br><br>그러면 화천대유(AMC)는 무엇이냐?<br><br>PFV는 세제혜택을 주는 대신 엄격한 요건을 요구하구 있다고 설명드렸습니다. 그 엄격한 요건 중 하나가 "성남의뜰"은 자산관리를 직접 못하고 반드시 별도의 자산관리회사에 자산관리를 맡겨야 하여야 하고, 특히 자금관리는 자금관리사무수탁회사(신탁회사)에 맡기도록 법이 정해져 있습니다. 세금혜택을 받으려면 별도의 AMC를 통해 자산을 관리해야 하는 것이죠.. <br><br>따라서 PFV와 AMC는 항상 세트로 따라 댕깁니다. <br><br><span style="color:#0000ff;"><b>따라서 "성남의 뜰"은 시행사, "화천대유"는 성남의 뜰의 경리(?) 격인 자산관리회사로 셋트상품입니다.</b></span><br>별거 아닙니다.<br><br><br><b>2. 사업의 주체</b></span> </p> <p> <span style="font-family:gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif;"><b> </b>그러니 사실 구도상으로는 "성남의 뜰"이 시행사로 사업의 주체이고, "화천대유"는 자산의 투명한 관리를 위한 경리부서로 따라 다니는 회사에 불과해야 합니다. 물론 자산의 운영, 관리 즉 돈을 만지는 곳은 화천대유지만...</span> </p> <p> <span style="font-family:gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif;"> </span> </p> <p> <span style="font-family:gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif;">그러니 <span style="color:#0000ff;"><b>당연히 화천대유는 자본금이 중요하지도 않죠.. 많은 자본금(법정 최소요건은 50억)이 요구되는 회사는 시행사인 성남의 뜰이고요</b></span>.</span> </p> <p> <span style="font-family:gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif;"> </span> </p> <p> <font face="gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif">화천대유의 자본금이 현재 3억1천만원 같은데 자산관리회사로서는 결코 적은 자본금이 아닐겁니다... 사업을 직접 시행하는 곳이 아니니까? 이를 두고 적은 자본으로 몇백배, 몇천배 수익을 냈다고 하는 것은 전혀 택도 없는 소리이죠..</font> </p> <p> <font face="gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif"> </font> </p> <p> <span style="font-family:gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif;"> </span> </p> <p> <span style="font-family:gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif;"><b>3. 사업리스크</b></span> </p> <p> <span style="font-family:gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif;"> </span> </p> <p> <font face="gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif">뉴공에서는 토지매입, 인허가, 분양을 리스크르고 하는데, 물론 당연한 이야기입니다.</font> </p> <p> <font face="gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif">그런데 이런 PF사업의 리스크 중 빠진 것이 있는데, 초기자본 유치죠.</font> </p> <p> <font face="gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif"> </font> </p> <p> <font face="gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif">부동산 개발 사업은 토지매입 - 매입된 토지를 담보로 대출, 대출된 자금으로 시행, 분양 - 분양된 수익으로 대출금 상환 및 배분을 통해 진행되는데,</font> </p> <p> <font face="gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif"> </font> </p> <p> <font face="gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif">여기서 늘 발생하는 문제가 닭이 먼저냐 계란이 먼저냐입니다.</font> </p> <p> <span style="font-family:gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif;">즉 토지를 매입하려면 돈이 있어야 하고 돈이 있으려면 담보로 제공할 토지가 있어야 하고...</span> </p> <p> <font face="gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif"> </font> </p> <p> <font face="gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif">그래서 사업계획이 중요한데 아무리 계획(청사진)을 잘 그린다고 해도 최소한의 초기 자본이 꼭 필요한 것이 통상입니다.</font> </p> <p> <span style="font-family:gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif;"> </span> </p> <p> <font face="gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif">즉 초기 자본마련이죠. 부동산 시장에는 청사진을 들고 초기자본 구하려고 돌아댕기는 분들 엄청 많아요.. 청사진만 보면 정말 황금을을 낳죠.. 단 하나, 이것만 밑고 당신이 초기 자본을 넣어달라... 근데 대부분 전주들은 초기 자본만 구해 시작만 해라 돈을 넣어주마...</font> </p> <p> <font face="gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif"> </font> </p> <p> <br></p> <p> <span style="font-family:gulim, dotum, helvetica, applegothic, sans-serif;color:#0000ff;">결국 초기자본을 넣게 된 경위가 무엇인지, 무엇을 믿고 넣었는지, 누가 어떻게 초기자본을 유치할 수 있었는지가 보통은 굉장히 중요한 역할일수 있습니다.</span> </p> <p> </p> <p> <br><b>4. 성남시가 주주인데 왜 관리를 안했나?</b> </p> <p> <br></p> <p>배당을 받기 위한 주주(투자자)이지 운영을 하는 임원이 아니죠.. 오히려 경영에 관섭을 했다면 민간사업을 관에서 관리한다고 문제가 되었을거 같습니다.</p> <p> <br></p> <p>주주라면 성남시뿐만 아니라 금융기간도 있을 겁니다...  그렇다고 대장동 비리가 금융기관이 작품이라고 볼 수는 없죠..<br><br><br><br><b>5. 성남시의 수익이 성남시장 개인의 수익인가?</b></p> <p> <br></p> <p>성남의 뜰이나 화천대유의 수익은 결국 최종적으로 개인에게 흘러갔겠죠..하지만 성남시로 흘러온 돈이 성남시장 개인에게 흘러가지는 않았겠죠..</p> <p> <br></p> <p>성남시가 많은 수익을 봤다고  성남시장에게 비리가 있다고 볼 수 없죠...  <br><br><b>6. 개인적으로 생각하는 본질</b></p> <p>누군가 엄청나게 해먹는 것을 성남시가 갑질해서 반땅은 못 해먹게 막았다... 굳이 말하자면 민간업체에 대한 성남시의 갑질...</p> <p>*^^*</p> <p> </p> <p> </p> <p> <b>7. 결론</b> </p> <p> </p> <p> <b>(1) 별거없다.</b> </p> <p> <b><u>본질은 PFV, AMC, 복잡한 용어에 있지 않다..</u></b></p> <p>"성남의 뜰"은 PFV로 시행사, "화천대유"는 AMC로 성남의 뜰 자산관리하는 경리회사!<br>두 회사의 관계는 세금혜택을 받기 위해 어쩔 수 없이 함께 만들어진 관계로 사실상 한 몸.</p> <p>별거 아니다.</p> <p> </p> <p> <u><b>(2) 이건 굉장히 별일이다.</b></u> </p> <p>통상 자산관리회사의 직원이 어마어마한 성과급, 퇴직금, 산재보상금을 받지는 않는다.. 투자자도 아닌데..<br><br><b><u>(3) 그래서 배가 많이 아프다.</u></b><br>그리고, 부동산개발은 돈이 엄청 남는다... 이제 쫌 아파트 가격 내려라... </p> <p>토건족 특수는 이제 그만 좀 막을 내리자......</p> <p> </p> <p> <b><u>(4) <span style="font-family:gulim, Dotum, Helvetica, AppleGothic, sans-serif;">성남시는 좀 더 갑질 해서 수익을 더 환수했어야 한다.. 직무유기다..... 그래도 5,000억은 챙겼다니 다행이다... </span></u></b> </p> <p> <br></p> <p> <br></p> <p>- 일반법인은 법무사에게 가져다 주면 금방 뚝딱 만들어 준다고 뉴스공장에서 언급된 그 뚝딱이 법무사 관점입니다. *^^* <br></p>