뉴공 들어보니
성남의뜰이 PFV(프로젝트금융투자회사)니 리츠니, 화천대유가 적법한 AMC(자산관리회사) 아니니 복잡해지고,
간만에 공장장도 지엽적이고 기술적인 영역의 이야기가 나오니 정리를 못하시는것 같습니다..
성남의 뜰의 리츠가 아니고 PFV이고요, 이건 법인등기부만 봐도 알 수 있어요.
사실 이게 PFV인지 AMC가 뭔지는 그리 큰 본질이 아닌 것같은데 복잡함으로 진실이 희석되는거 같아 간단히 상식선에서 정리해 봅니다.
1. 용어정리
대형 부동산개발사업은 PFV형태의 법인으로 설립하여 진행합니다.
PFV가 뭐냐 하면 자본금50억이상에 주주에는 반드시 금융기관등을 포함시켜야 하는 등 일반적인 주식회사에 비해 엄격한 설립요건이 요구되는 법입입니다. 만들기는 어렵지만 세금혜택이 있어 대형 부동산개발사업의 시행을 할 때 이용됩니다.
"성남의 뜰" 역시 세제혜택 등을 받을 수 있는 PFV법인으로 요건을 갖추어 설립된 법인이고, 그 본질은 그냥 시행사입니다. PFV라고 해서 복잡한게 아니고 덩치 큰 대형사업에서 세금혜택을 받기 자본금규모등을 맞추어 설립된 "시행사"입니다.
그러면 화천대유(AMC)는 무엇이냐?
PFV는 세제혜택을 주는 대신 엄격한 요건을 요구하구 있다고 설명드렸습니다. 그 엄격한 요건 중 하나가 "성남의뜰"은 자산관리를 직접 못하고 반드시 별도의 자산관리회사에 자산관리를 맡겨야 하여야 하고, 특히 자금관리는 자금관리사무수탁회사(신탁회사)에 맡기도록 법이 정해져 있습니다. 세금혜택을 받으려면 별도의 AMC를 통해 자산을 관리해야 하는 것이죠..
따라서 PFV와 AMC는 항상 세트로 따라 댕깁니다.
따라서 "성남의 뜰"은 시행사, "화천대유"는 성남의 뜰의 경리(?) 격인 자산관리회사로 셋트상품입니다.
별거 아닙니다.
2. 사업의 주체
그러니 사실 구도상으로는 "성남의 뜰"이 시행사로 사업의 주체이고, "화천대유"는 자산의 투명한 관리를 위한 경리부서로 따라 다니는 회사에 불과해야 합니다. 물론 자산의 운영, 관리 즉 돈을 만지는 곳은 화천대유지만...
그러니 당연히 화천대유는 자본금이 중요하지도 않죠.. 많은 자본금(법정 최소요건은 50억)이 요구되는 회사는 시행사인 성남의 뜰이고요.
화천대유의 자본금이 현재 3억1천만원 같은데 자산관리회사로서는 결코 적은 자본금이 아닐겁니다... 사업을 직접 시행하는 곳이 아니니까? 이를 두고 적은 자본으로 몇백배, 몇천배 수익을 냈다고 하는 것은 전혀 택도 없는 소리이죠..
3. 사업리스크
뉴공에서는 토지매입, 인허가, 분양을 리스크르고 하는데, 물론 당연한 이야기입니다.
그런데 이런 PF사업의 리스크 중 빠진 것이 있는데, 초기자본 유치죠.
부동산 개발 사업은 토지매입 - 매입된 토지를 담보로 대출, 대출된 자금으로 시행, 분양 - 분양된 수익으로 대출금 상환 및 배분을 통해 진행되는데,
여기서 늘 발생하는 문제가 닭이 먼저냐 계란이 먼저냐입니다.
즉 토지를 매입하려면 돈이 있어야 하고 돈이 있으려면 담보로 제공할 토지가 있어야 하고...
그래서 사업계획이 중요한데 아무리 계획(청사진)을 잘 그린다고 해도 최소한의 초기 자본이 꼭 필요한 것이 통상입니다.
즉 초기 자본마련이죠. 부동산 시장에는 청사진을 들고 초기자본 구하려고 돌아댕기는 분들 엄청 많아요.. 청사진만 보면 정말 황금을을 낳죠.. 단 하나, 이것만 밑고 당신이 초기 자본을 넣어달라... 근데 대부분 전주들은 초기 자본만 구해 시작만 해라 돈을 넣어주마...
결국 초기자본을 넣게 된 경위가 무엇인지, 무엇을 믿고 넣었는지, 누가 어떻게 초기자본을 유치할 수 있었는지가 보통은 굉장히 중요한 역할일수 있습니다.
4. 성남시가 주주인데 왜 관리를 안했나?
배당을 받기 위한 주주(투자자)이지 운영을 하는 임원이 아니죠.. 오히려 경영에 관섭을 했다면 민간사업을 관에서 관리한다고 문제가 되었을거 같습니다.
주주라면 성남시뿐만 아니라 금융기간도 있을 겁니다... 그렇다고 대장동 비리가 금융기관이 작품이라고 볼 수는 없죠..
5. 성남시의 수익이 성남시장 개인의 수익인가?
성남의 뜰이나 화천대유의 수익은 결국 최종적으로 개인에게 흘러갔겠죠..하지만 성남시로 흘러온 돈이 성남시장 개인에게 흘러가지는 않았겠죠..
성남시가 많은 수익을 봤다고 성남시장에게 비리가 있다고 볼 수 없죠...
6. 개인적으로 생각하는 본질
누군가 엄청나게 해먹는 것을 성남시가 갑질해서 반땅은 못 해먹게 막았다... 굳이 말하자면 민간업체에 대한 성남시의 갑질...
*^^*
7. 결론
(1) 별거없다.
본질은 PFV, AMC, 복잡한 용어에 있지 않다..
"성남의 뜰"은 PFV로 시행사, "화천대유"는 AMC로 성남의 뜰 자산관리하는 경리회사!
두 회사의 관계는 세금혜택을 받기 위해 어쩔 수 없이 함께 만들어진 관계로 사실상 한 몸.
별거 아니다.
(2) 이건 굉장히 별일이다.
통상 자산관리회사의 직원이 어마어마한 성과급, 퇴직금, 산재보상금을 받지는 않는다.. 투자자도 아닌데..
(3) 그래서 배가 많이 아프다.
그리고, 부동산개발은 돈이 엄청 남는다... 이제 쫌 아파트 가격 내려라...
토건족 특수는 이제 그만 좀 막을 내리자......
(4) 성남시는 좀 더 갑질 해서 수익을 더 환수했어야 한다.. 직무유기다..... 그래도 5,000억은 챙겼다니 다행이다...
- 일반법인은 법무사에게 가져다 주면 금방 뚝딱 만들어 준다고 뉴스공장에서 언급된 그 뚝딱이 법무사 관점입니다. *^^*
