간단합니다. 서울에 집이 모자르기 때문이죠.
이렇게 쓰면
"뭐 이 적폐새꺄 2017 2018 2019 역대급 입주물량인데 어디서 개뻥을 쳐"
라고 일갈 하실 분들도 계시겠지만,
그렇다고 사실이 사실이 아니게 되는건 아니거든요.
참 이상하죠?
뉴스/기사 등을 통해서 이미 몇년전부터 서울 1천만 인구 시대가 끝나고
서울 인구가 감소중이란건 잘 알려진 사실인데요.
가재울, 북아현, 왕십리, 길음, 장위, 전농답십리, 흑석, 신길, 신정...
이와 같이 넘쳐나는 뉴타운/재정비촉진지구 물량은 다 어디 갔기에 서울에 사람이 줄어들고 있을까요?
이는 재개발과 재건축이 근본적인 차이를 지니고 있기 때문입니다.
재개발은 오래된 빌라, 다가구 등이 혼재한 지역을 정비해 아파트 단지로 바꾸는 것이고,
재건축은 이미 있는 아파트 단지의 용적률 등을 상향해 다시 새 아파트를 짓는 사업을 말하는데요.
다들 아시다시피 서울은 기타 지방과 다르게 이미 거의 모든 땅을 활용하고 있기에,
새로운 택지지구의 공급이 사실상 불가능에 가깝습니다.
이런 상황에서 새로운 주택의 공급은 결국 재개발/재건축 두가지로 귀결되는데요.
"저층 빌라, 다가구. 원룸촌을 재개발하면 당연히 공급이 늘어나지 않나"
라고 생각할 수도 있지만, 일반적인 국민의 생각과 다르게 재개발의 결과는 공급 확대가 아닙니다.
재개발 대상 지역의 다가구 주택을 유심히 살펴보면 건물 1채에 4~5가구 정도가 살고 있는것도 확인할 수 있는데요.
재개발 사업의 경우 1세대가 1채로 바뀌기 때문에 기존보다 오히려 가구수는 줄어드는 경우가 비일비재하거든요.
때문에 재개발 사업이 완료되면 해당 지역의 거주 가구수는 오히려 20~30% 정도가 증발해버리게 됩니다.
그렇다면 남은 유일한 공급책은 재건축으로,
사실상 서울에 공급을 늘릴 방법은 종상향 등을 통한 고밀도 개발 밖에는 없는거죠.
이 대목에서 정부의 고민이 시작됩니다.
위와 같은 서울의 특이한 수급 상황에서 공급을 늘려 서울 집값을 하락(아니면 최소 폭등 방지) 시키려면
재개발을 최대한 틀어막고 재건축을 활성화해야 하는데요.
안그래도 길 하나를 사이에 두고서도 잘 사는 동네와 못 사는 동네가 갈라진 현재의 상황에서
재개발 대상지역의 배아픔을(배고픔이 아님) 달랠 길이 없는거죠.
배아프다고 재개발 팍팍 지원해주면 해당 지역에 사는 서민들은 또 경기도로 밀려나게 될게 뻔하고,(배가 아픈게 아니라 고파짐)
(그게 안정화인진 모르겠지만) 집값 안정화를 위해서는 재건축을 장려해야하는데 그 또한 구도심의 배아픈 사람이 늘어나 할수가 없죠.
경제를 정치적으로 풀려니 답이 안 나오는 상황이 되버린겁니다.
그래서 이제는 구도심에 애꿎은 벽화나 그려 배아픔을 달래주자는게 그 유명한 '도심재생' 사업인거죠.
남은 기간 동안 문재인 대통령께선 이 문제를 어찌 풀어나갈지 걱정반 기대반 되네요.
