나무위키 글이긴한데 다방면에서 노무현의 부동산 정책을 평가해놔서 한번 읽어볼만 한것 같습니다.

5.3.2. 부동산 정책[편집]

참여정부 정책보고서에 따르면 참여정부는, 첫째, 부동산시장의 투명성 및 조세 형평성 제고, 둘째, 주택공급의 지속적인 확대, 셋째, 투기수요 억제와 개발이익 환수, 넷 째, 서민 주거복지 확충 이상 4원칙을 일관되게 추진하였다고 한다.[52] 2008년 전문가를 대상으로 실시한 심층설문 조사에 따르면, 이에 대해서 전문가들은 참여정부가 부동시장의 투명성과 조세 형평성에 대한 개선, 서민 주거복지 분야에서 큰 진전을 이루었다고 평가하였다.[53]

규제 완화, 양도세 완화, 분양가 상한제 폐지 등 참여정부에 반하는 방향을 주장한 한양대교수 이창부가 참여정부는 "효울성보다는 형평성을 선택하였다"고 평하였듯[54] 특히 부동산 시장의 투명성과 조세 형평성 관해서는 호평이 많다. 이 중 실거래가 신고제 및 등기부 기재 도입은 관행처럼 내려오던 이중 계약서 관행을 근절시켰다는 점에서 금융실명제에 버금가는 역사적 사건으로 평가되기도 한다.[55] 실제로, 토지의 공공성 광화를 주장한 현 부동산연구원장 당시 국토연구원 토지주택연구실장 채미옥은 참여정부 당시를 지역균형 개발이나 투기억제 정책을 시행한 양극화 해소 정책기로 규정하며 "시장투명화 정책을 위한 실거래가 신고제도와 등기제도 도입은 참여정부 주요한 공적 중 하나였다"고 평하였다.[56] 여러가지 요인에 의해서 임기 초 시장주도형 공급관리 정책을 사용하지 못하고 3.30 대책 전까지 공공주도형 공급관리 정책으로 일관했다는 점과 수요관리또한 8.31 대책 당시 취득세와 등록세 등 거래세 인하한 것 외에 공공주도형 수요관리로 일관한 점에 한계가 있다고 평가한 세종대 교수 겸 한국도시연구소 소장 변창흠 또한 "부동산 실거래가 신고제, 실거래가의 등기부 기재, 과표현실화, 부동산 종합정보망 구축 등은 부동산 시장의 투명성에 크게 기여하였다"고 평가하며 이를 참여정부의 부동산 정책 중 가장 긍정적인 평가를 받는 부분이라 한 바 있다.[57]

정부의 과도한 개입을 비판한 당시 주택산업연구원장 고철은 참여정부 당시를 두고 이전 정부에서 경기부양을 위해 부당산 시장 규제를 완화하였고 저금리로 인하여 세계적인 주택가격 상승이 있었음에도 전국적으로 집값이 상승하던 과거와 달리 전국의 집값이 차별적으로 상승하였다고 회고하며 “참여정부는 집값이 오르면 서민이 피해를 본다는 전제 아래 부동산 가격 급등의 원인을 투기로 상정하고 개발이익 분배논리에 따라 과거에 시행되지 못했던 부동산 정책을 펼치는 등 투기억제를 위한 공공의 시장개입을 확대하였다"고 평하였다.[58]

그러나 “투기적 수요를 억제하기 위한 주택가격 상승방지 정책은 주택가격 상승으로 인한 무주택서민의 아노미 현상을 방지하기 위한 것”이라 평한 전주대학교 교수 만규식 이 “여전히 저소득층을 위한 국민임대주택 공급이 부족하며 모든 정책이 수도권에 집중되어있고 지방과 무관하다”고 비판한 것처럼 부정적인 평가또한 공존한다.[59] 

한편, 시장 시스템 작동을 위한 거래 활성화 조치를 역설한 스피드뱅크 연구소장 박원갑은참여정부의 일관된 정책 기조와 집값 안정화를 인정하면서도 주택정책이 실패한 까닭에 대해서는 “공급 확대보다는 수요 억제 위주 정책으로 일관한 것, 과도한 세금 규제, 정책에 대한 불신”을 지적하였다.[60] 

부동산 가격 안정화에 대해서는 참여정부 출범 이전부터 진행된 소비자 경기전망지수 하락 등 2분기 연속 내수 위축 및 소비자물가의 급등, IMF 여파에 의한 기업의 신규투자 저조 및 제조업경기실사지수와 종합주가지수의 연이은 하락, 사스, 미-이라크전쟁 발발과 대북관계 악화와 같은 대외적 악재 중첩, 저금리와 세계적인 부동산 붐 등에 의해 2002년부터 부동산 시장이 과열될 조짐이 나타났고 필연적으로 오를수밖에 없었다는 것[61]에 대해 선제적 조치가 미흡하다는 지적이 있으나 2005년 불안정에도 불구하고 세계적인 추세에 비추어 볼 때 한국의 부동산 시장은 별로 커지지 않았으며 2007년 1.11 대책과 1.31 대책으로써 부동산 시장이 안정세로 접어들었다는 평가다. 주기적 주택가격 불안과 높은 가격 수준을 비판하면서도 참여정부의 주택정책에 대해서는 “서민 및 중산층의 주거안정과 주거복지 증진, 부동산 시장의 투명성 제고 및 선진화, 투기 억제 및 실수요 중심의 공급을 통한 시장 안정화, 주택 공급 확대를 통한 시장수급 균형 도모, 수도권 중심의 연 30만호 규모의 안정적 공급 기반을 확보한 성과가 있다”고 평한 전 국토교통부 주택토지실 실장 당시 주택정책관 도태호는 주택시장이 2007년 이후 안정세로 전환되어 앞으로 전반적인 안전세가 계속될 전망이라고 예상한 바 있다.[62]

보이는 바와 같이 물가 인상을 고려했을 때 부동산시장은 90년대 내내 마이너스 성장을하였고 10을 넘나들던 PIR은 급락하여 3~4대에서 머물고 있었다.[63]이는 김대중 정부에서 경기부양을 목표로 부동산 시장 규제를 완화한 것, 경기 위축에 따른 부동산 시장에 대한 자금 유입 특히 은행의 적극적인 부동산 시장 진출, 외적인 부동산 붐과 내적인 재개발 붐에 맞물려 필연적인 부동산 인상을 야기하였다. 이에 관련하여 전문가들은 저축률 30%에 이르는 국가에서 관치금융과 같은 독재 후유증으로 인해 금융시장이 적절한 자산 증식 기회를 제공할 수 없기에 주기적으로 부동산 시장 특히 신규 아파트 시장으로 잉여 자금이 몰린다고 지적하기도 한다. 그러나 아래 그래프에서 볼 수 있듯 아시아는 금융위기 등으로 인해 결과적으로 부동산 붐을 피해갔고 한국에서의 부동산 시장 상승 역시 세계적인 추세에 비해서 물가 인상을 고려한 실제 인상폭은 실로 미미한 것이었다. 참여정부에만 한하여서도 그렇다. 한국의 부동산 시장이 안정국면에 돌입한 2007년 이전의 통계를 보더라도 2003년부터 2006년까지 영국, 이탈리아, 핀란드 등의 부동산 가격은 약 25% 상승하였고, 스웨덴, 노르웨이, 아일랜드는 약 35%, 미국은 약 40%, 프랑스, 스페인, 홍콩은 약 50%올랐다. 반면 2005년 부동산 시장 불안정을 포함한 2003년 말부터 2006년 말까지 3년간의 한국 부동산 시장 가격 인상폭은 13.8%에 그쳐 한국보다 저성장한 선진국들에 비해서도 당시의 부동산 시장 인상 수준이 낮았음을 알 수 있다.[64] 이는 2003년 3월부터 2008년 2월까지 노무현의 전 재임기간으로 확대해 비교해 봐도 2013년 3월 가격을 100으로 놓았을 때, 전국의 주택 매매 가격은 2003년 3월 71.8에서 2008년 2월 88.2로 불과 24.19% 상승에 그쳤다는 점에서도 그러하다. 다만, 서울 내 한강 이남 지역의 증가세는 꽤 컸는데 동지수로 67.2에서 100.9로 5년간 51.32%로 상승하였다는 점에서 결과적으로 강남투기를 원천봉쇄했다고 평가할 수는 없다. 5년간의 한강이남 집값 인상폭이 3년간의 홍콩 전역의 집값 상승 수준에 맞먹는 수준이었으니 강남 투기꾼 입장에선 실로 홍콩간 기분이었을 것이기는 하다.[* 아파트에 한정해서는 인상폭이 5년간 전국이 33.77%, 서울이 56.58%, 강남이 66.95%에 달했는데, 김대중 정권부터 신규 아파트 분양가격 규제 철폐 조치의 까닭이 크다는 점은 고려해야 겠으나 강남 3구의 아파트값 상승률은 강남구 79.88%, 서초구 79.40%, 송파구 82.83%에 달한다. 알고보니 강남구민들의 산타클로스 #




공공택지가 많이 확보되면서 앞으로 공공주택을 싼 값에 대량으로 공급할 수 있는 기틀이 갖춰졌다는 평가도 나온다. 노정부 5년 동안 공급된 택지는 총 2억 682만㎡로 김대중 정부 5년의 1억2615만㎡에 비해 64% 증가했다. 주택건설에 소요되는 2~3년 기간의 수요와 공급이 맞지 않은데다 주택을 구입할 현금이 많이 풀려 집값이 폭등했지만 이명박 정부에서는 안정적인 주택정책이 가능하다는 관측 이다. 노무현은 12대 국정 과제 중 하나로 국민임대주택 50만호 및 수도권 5년 간 150만 호 건설을 내세운 바 있다. 이후 참여정부는 10.29 대책에서 4개 신도시를 통해 19만호를 추가하고, 장기임대주택 150만 호 공급을 추진, 8.31 대책 1주년 회의에서는 장기공공임대주택을 11만호 신규 비축하여 2017년까지 총 260만 호 장기임대주택을 공급하도록 하는 등 임기 초부터 지속적인 공급확대를 실시해 왔다. 이는 이명박 정부 5년 간의 주택공급보다 수십만 많은 규모이다.
이명박 정부의 부동산정책과 관련하여 첨언하자면 고성수 건국대 부동산학과 교수에 따르면 "부동산시장은 일반재화와는 달리 경제학에서 볼 때 단기적으로 공급의 변화가 없는 움직임이 느린 시장이다", "공급의 확대를 통한 가격의 안정화를 정책 목표로 정한 경우에도 한정된 대통령 임기 중에는 그 효과를 거두기가 어렵다", "대부분의 전문가들은 현재 부동산시장의 침체는 많은 부분 노무현 정부의 부동산 억제 정책 효과로 해석하고 있다. 일부 반시장적인 정책을 포함하여 주택 가격 하락을 위해 지속적으로 전 방위적으로 다양한 대책을 쏟아 부었던 노무현 정부의 정책효과가 임기 중에는 큰 성과가 없었으나 다음 정권에 이르러 빛을 발하고 있다는 얘기다."라고 세금 감면 등 각종 규제 완화 조치가 주요 내용이었던 2008년 이후 이명박 정부가 내놓은 18번의 부동산 정책과 3번의 세제조치가 주택 안정과 관련 없다 평한 바 있다. #

결국 노무현이 시작한 정책이 2~3년 시차를 두고 성과를 보이기 시작해 결국에는 임기 내에 부동산 시장을 안정화 시킨 것이다. 국민임대주택 건설, 다가구매입임대 실시, 비축용 장기임대주택 건설, 임차가구 지원 등 맞춤형 주거복지정책에 대한 평가도 좋다.
또한 한국건설산업연구원의 보고서에서 긍정적으로 평가하는 부분은 다음과 같다.
1. 결과적으로 성공한 집값 안정화. 2007년 특히 재건축 시장과 중대형 시장의 안정세가 뚜렷해졌다. 
2. 실거래가와 시세간의 격차를 최소화. 
3. 부동산의 공공재로서의 특성을 강조.
4. 기득권층의 개발이익 독점을 해소. 종부세 등으로 소득계층간 형평성을 제고. 
5. 저소득층, 무주택자 문제 해결에 주력.
이러한 긍정적 평가를 종합하면, 과정에서의 부작용은 존재하였으나 결과론적으로 성공했다는 것이다.
비슷한 사례로는 박정희의 경제성장에 대한 평가가 있다. 박정희 당시의 경제성장은 과정에서의 부작용은 존재하였으나 결과적으로 성공했다는 점에서 비슷하다. 또한 어쨌든 경제는 성장하고 부동산은 커질수 밖에 없음에도 박정희는 세계적 추세에 비해 고성장을, 노무현은 세계적 추세에 비해 안정화를 해냈다는 점 또한 비슷하다. 이에 관해 김병준 전 정책실장은 "부동산도 오르긴 올랐는데 당시 유동성이 워낙 크다 보니까 우리가 힘들었습니다. 사실 순서로 따지면 OECD 중요한 국가들 중 25~26개 국가를 비교해보면 우리가 적게 오른 국가로써 3번째 4번째쯤 될 겁니다. 그럼에도 불구하고 엄청난 지탄을 많이 받고 욕을 많이 먹었죠. 어쨌든 저희들이 책임져야 될 부분입니다. "고 한바있다.#
한편 전 한국은행 총재 박승은의 2007년 여름 한 인터뷰에서 "참여정부의 부동산 정책 성공했나"라는 질문에 "일단 단기적으로는 성공했다고 봐야 한다."고 답하며 특히 참여정부의 종부세에 대하여 "종부세 도입은 노무현 정부가 잘했다. 땅부자에 대한 응징이라고 하는 것은 잘못된 인식이다. 다만 현재 종부세는 변칙이다. 재산세율을 높이는 것으로 전국민에게 적용하는 것이 원칙이다." (...) "문제점이 있기는 하지만 역대 정권이 하려도 못한 것을 노무현 정부가 잘했다고 평가하고 싶다."고긍정적인 평가를 덧붙였다.
머니투데이가 24개 국내외 증권사 및 자산운용사를 비롯해 증권 유관기관, 증권업계 출입기자 등 총 213명을 대상으로 실시한 한국증시를 움직이는 파워 10인에 있어서 노무현은 남다른 부동산 정책과 주식 사랑으로 시중 여유자금을 증시로 끌어오는데 결정적 할을 했다는 평으로 5위에 이름을 올리며 7명의 전문가로부터 "부동산시장의 안정을 강하게 드라이브했다"는 긍정적인 평가를 받기도했다. http://m.mt.co.kr/renew/view.html?no=2007061316113378985&ca=enter&dt=, #

반면 집권과 동시에 투기꾼들을 잡겠다며 집값과의 전쟁을 선포한 노무현 대통령의 부동산에 대한 전반적인 과세 및 증세를 통한 조세개혁, 규제 정책 합리화를 추진[65] 함에도 불구하고 투기꾼들을 근절하지 못했고 미미하게나마 부동산 가격이 올랐으므로 실패했다는 평도 존재한다.
일례로 당시 한나라당 최고위원 정몽준은 결과적으로 실패했다고 평한 바 있다.
이외에 한국건설산업연구원의 보고서에서 부정적으로 평가한 부분은 다음과 같다.
1. 실수요자 구매력 위축.
2. 공시가격 6억 이하의 다운계약서 성행.
3. 부동산 안정정책과 정부의 공급 확대 정채간의 모순.
4. 빈번한 후속대책.
5. 소득계층간 대립 및 갈등 구조 형성.
6. 실무의견 반영 미흡
부정적인 평가를 종합하면 지나치에 공공측면에만 정책 역량을 집중했고 시장논리에 이데올로기를 지나치게 끌여들였으며 정책 신뢰도를 크게 제고하지 못해 부작용이 컸다는 평이라 할 수 있다. 이 때문에 일반인들 사이에서도 참여정부의 부동산 정책에 대해서는 서로 다른 평가가 팽팽하게 맞서고 있다. 특히 수도권의 집값의 경우 48.26% 폭등할 정도였다 '강남불패'라는 말이 나올 정도로 전국민이 공공연한 투기 열풍에 휘말렸고 강남 집값은 일주일에 수천만원씩 매매 가격이 오르는 현상도 벌어졌다고 한다. 집 없는 서민들의 부담만 늘어난 셈. 이러한 부동산 폭등은 참여정부의 국정 지지도 하락으로 나타나기도 하였다. #




양도세 중과 정책의 경우 부동산 투기 수요를 근본적으로 차단하지 못한다는 것이 경제학계의 중론이고, 필연적으로 조세전가를 일으켜 도리어 부동산 가격 폭등을 유래할 수도 있다고 한다. 참여정부 부동산 대책의 한계점은 크게 세 가지를 꼽을 수 있다.

• 자신이 공약한 분양가 상한제 등을 시장 논리 운운하며 거부한 것.

• 뉴타운과 기업특구등 개발 법안들을 통과 시켜 강북과 지방에 개발지들을 무분별하게 지정한 것

• 김진표와 이헌재등 경제 관료 출신(모피아)들을 대거 경제 중추에 활용한 것

참여정부는 대통령 자신이 공약한 분양원가 공개를 반 시장논리와 사회주의 운운하며 집권 후반기까지 거부했으며, 10배 남는 장사, 10배 밑지는 장사 참조[66]영국에 뿌리를 두고 있는 뉴타운 건설법과 혁신도시, 기업도시 등 각종 지방 사업들을 벌여 공급 과잉을 초래했고, # 모피아 출신들이 내는 정책마다 꾸준히 구멍을 뚫어 주상복합아파트등을 규제에서 제외시키는 등등의 일들이 벌어졌다. # 당시 투기꾼들은 정부의 규제안이 곧 투기에 대한 가이드라인이라고 여겼을 정도. 이와 같은 모순적인 행보에 의해서 갈팡질팡 우왕좌왕으로 비춰졌고, 당신 국민들의 정부에 대한 신뢰는 바닥에 수렴했다. 거기다 대통령은 임기 중 공공연히 부촌의 고유명사를 거론하며 규제를 거론했으니, 이는 해당 지역을 펌프해주는 격이었다. 집권 후반기에 와서야 종합적인 대책과 논란이 있던 정책들 정립한 것이고 그 이후엔 가격이 어느 정도 안정화되는 모습을 보여준다. 그러나 현재까지도 악영향을 끼친다는 시각도 존재한다. 부동산에 크게 의존하고 있다는 것이다.

참여정부의 대표적 부동산 규제에는 DTI, LTV 제한 정책이는 2008년부터 닥친 미국의 서브프라임 위기에서 한국 부동산 시장이 붕괴하지 않게 일조했다는 평가가 있다. 그러나 현실적인 이유는 미국처럼 대출채권의 증권화가 활발하게 이뤄지지 않고 부동산 부채를 각 가계가 직접 감당하고 있기 때문이라는 반론이 있다.

또한 집값이 오를때마다 정부에서 나서서 집값을 잡겠다고 하는것도 하나의 화근이 되었다. 집값이 조정당하면 집주인들 당사자들의 집값이 떨어질것을 우려해서 집주인들이 집값을 높게 책정했기 때문이다. 즉 올리고서 조정당하면 크게 손해를 입지 않을것이라는 계산에서 이렇게 된것이다. 결국 정부는 집값을 잡지 못하였고 이렇게 올라간 집값을 떨어지지 않았다. 현재2016년에 들어와서는 떨어지는 기미를 보이고 있으나 이것은 단순히 수요와 공급의 논리상 떨어진것이다 하지만 그럼에도 불구하고 공급측에서 요구하는 가격은 부담스러운건 사실이다. 그러나 노무현 정부가 단순히 부동산 폭등을 막지 못했다는 것으로 비판을 듣는 것은 과도한 측면이 분명 있으며 무엇보다 단기간에 이루어진 투기 열풍을 참여정부가 임기 내에 제지할 방법은 거의 전무했다.

규제정책의 성과는 오히려 퇴임 후인 2008년부터 나타나 부동산 가격이 다소 진정되는 효과가 있었으며, 이후 이명박 정부부터는 오히려 다시 규제를 풀어 주고 투기를 조장하는 정책으로 선회함으로써 가계부채 폭증과 같은 문제는 계속해서 이루어졌다. 무엇보다 결정적으로 참여정부가 아니었어도 이 시기의 부동산 폭등이 일어나지 않았은 거란 보장은 없다. KBS에서 취재하여 제작하려다가 저지되었고 JTBC 이규연의 스포트라이트가 2016년 1월 29일에 방영한 대한민국 훈장 수여의 실태 보도내용에 의하면 이때 실패하였다고 인정한 8.31 부동산 대책에 참여했다는 이유로 훈장을 수여했다는 사실이 밝혀졌다. 노무현 정부를 호의적으로 평가하려 하는 입장에서도 비판을 해야 하는 사안이다. 

이렇게 올라간 집값을 잡을려고 추후 이명박정부에서는 재개발을 추진했지만 이역시도 투기꾼들을 불러오는 효과때문에 결국에는 재계발한 지역의 땅값이 오르게되는 현상을 맞이하게 되었고 결과적으로 짒값이 오르게 되는 현상을 맞이했다. 곧, 빛을 지더라도 부동산을 사면 부동산의 가격이 올라감에 따라 빛을 값음과 동시에 많은 돈을 잡을수 있다는 생각을 가지고 대출을 받아 부동산을 구매하는 이들이 사회적 문제로 떠올랐다. 결국 이런 투기꾼들에 의해 집값이 올라가게 됐고 박근혜정부에 들어서서 일단 수요와 공급의 차이에 의해 집값이 떨어지고 금융권의 문턱이 높아짐과 동시에 금리하락을 맞이하게 되자 이런 투기꾼들역시 현재 빛을 값을 능력이 저하되어 전세로 내놓은 집을 월세로 바꾸는 현상으로 몰리고 있다. 금리가 떨어저서 전세에 대한 메리트는 사라지기 시작했으며 대출을 받기 힘들어 짐에 따라 대출받아 다른 부동산에 투자할수 있는 상황이 아니게 됐고 오히려 사놓은 부동산의 가격이 떨어지는 상황을 맞이하게 되면서 월세로 돌아서게 된것이다. 결국에는 집없는 서민들이 타격을 입은 셈이다. 

이런 부동산 가격 상승으로 지방 - 수도권 - 서울간, 서울 안에서도 강남 - 기타지역간의 차별의식이 본격적으로 배태되기 시작했다는 시각도 존재한다.

하지만 근본적인 원인은 91년도 이래 부동산 가격이 안정세에 접어든 것을 보고 정부가 부동산 개혁에 소홀히 한 탓이 크다. 관치경제 이래 내려온 부동산 시장의 효율성, 투명성, 합리성 등의 문제를 한번에 해결하려고 하니 폭주할 수 밖에 없는 것. 또 부동산 가격 인상 자체의 원인은 참여정부의 실책이라기 보다는 세계 경제 상황 그리고 전 정부에서 IMF를 타개하는 일환으로 부동산 시장을 과열시키고 규제를 풀어버린 것으로 보는 것이 현실적이다.