약 10년 전부터 서울의 집값은 거품이다.
일본이나 미국처럼 집으로 인해 망할 것이다...
라는 의견이 정말 많았는데...
제 생각은 좀 다릅니다. (지방은 망할 가능성이 매우매우매우 높습니다)
집값을 결정짓는건 여러 가지 요인이 있겠지만, 가장 큰 요인은 수요와 공급입니다.
근데 서울의 뉴타운 및 재개발 정책이 바뀌고, 수도권의 분양이 몰리면서
5년 전부터 기조가 조금씩 바뀌었습니다.
신규공급되는 물량이 줄어들다보니, 서울의 인구는 하락세로 돌아섰지만
일자리 자체가 서울에 가장 집중되어 있다보니, 동선만 길어지는 현상이 발생하고 있습니다.
정부에서는 지방의 일자리 창출을 위해 노력을 기울였으나, 정권 교체와 대권이 교체 될 때마다
기조가 바뀌는 바람에 분산에 성공적이지 못하는 결과를 초래했습니다.
결국 집값을 잡을려면 지방에 일자리를 많이 만들어야 하는데
전세계적인 불황으로 인해, 기업들은 현재 투자 자체를 최소한으로 하고 있기에
지방에 신규 일자리 창출은 더더욱 어려워질 전망입니다.
관공서나 공공기관 이전만으로 일자리 창출이 매우 높아지는건 한계가 있기 때문입니다.
대한민국에서 믿을만한 자산은 아직도 부동의 1위가 부동산(주택,토지,상가등)입니다..
수익률도 가장 높게 형성되어 있습니다.
땅은 한정되어 있는데, 가진자들은 용적률을 높혀서라도 인당 허용공간을 넓히는 추세입니다.
요새 추세도 상대적으로 작은 평수에 대한 인기는 시들해지고 다시 높은 평수에 대한 수요가 늘어나는 추세입니다.
주거공간,사무공간,상업공간 모두 요구평형대가 늘어나고 있습니다.
어차피 온전한 자기의 돈으로 집을 구매하거나 임대하기가 불가능한 세대들이 많아지니
대출을 하는김에 좀 더 편한 공간을 찾는 심리가 늘어난 듯 합니다.
이는 주거공간만이 아니라, 1인당 사무공간도 늘어나는 이유가 되기도 합니다.
서울은 다시 1000만의 인구가 회복되기는 쉽지 않을 듯 하나,
500만까지 인구가 떨어지게 되더라도 지금의 수도 정책으로는 땅값이 미친듯이 떨어지기는 쉽지 않을 전망입니다.
(*집값이 아닌 땅값입니다. **500만까지 인구가 떨어질 가능성은 10년내에는 사실 0.001%도 안됩니다.)
땅값이 내릴 요인이 있어야 하는데, 수도이전외에는 딱히 방법이 없는 상황이고
수도 이전을 한다고 해도, 뉴욕과 워싱턴의 관계처럼 경제수도로의 지위는 그대로 누리게 될 것입니다.
반세기 넘게 형성한 인프라가 구축된 도시가 한번에 붕괴되는 일은 없을테니(전쟁이라면 모를까)
아무리 기대를 해도 서울의 집값은 장기적으로는 절대 붕괴되지 않으리라 예상됩니다.
정말 많은 사람들이 집값이 떨어지고 임대료가 낮아지기를 원하지만
제가 생각하는 서울은 아직 선진국들의 대도시들에 비하면, 높아질 수 있는 여력이 훨씬 남아 있는 도시입니다.
대한민국은 그 선진국들에 비하면 한참 뒤떨어져 있는 나라이지만,
서울이라는 도시가 가진 경쟁력은 생각보다 낮지 않은게 문제라면 문제이지요.
그냥 오늘 한은이 금리를 내렸기에
주택값이 한번 요동칠거 같다는 생각에 끄적여 봤습니다.
