그동안 한국 부동산의 버블을 이끌고 있던 것은 강남 대치동으로 대표되는 서울의 "교육특구"였습니다.
한데 이 교육특구들이 더이상 버블을 견인하지 못한다는 사실을 아십니까?
일단 역사적인 자료부터 따져보면
2004년 노무현 정권이 끝난 이후부터 2015년 오늘까지, 대치동 내에 10% 미만의 가격 상승률을 보이는 아파트들이 있습니다.
이는 물가 상승률을 따져보면 사실상 자산 감소가 일어나고 있는 상황입니다.
다들 전세가격이 올라간다 전세가격이 올라가서 집값이 올라간다-고 하지만
이는 사실과 반대입니다.
2004년 이후 전세가격이 올라가는 이유는 "집값이 올라가지 않기 때문"입니다.
이는 달리 말하자면,
아파트의 자산으로써 투자가치보다, 교육 보조재로써 이용가치가 상대적으로 상승하고 있다는 점을 시사합니다.
예전의 전세제도를 통해 집 주인이 돈을 버는 방법은,
전세보증금을 통해 목돈을 가진 집 주인이 새로운 집을 사는 것이었습니다.
즉, 기존의 집과 새로사는 집의 가치 상승분이 대출금 + 전세 보증금에 대한 이자를 넘어서기 때문에 가능한 자산 증식 방법이었습니다.
하지만 집값이 대세적으로 상승하지 않는 시장이 도래하자, 집 주인들은 기존의 방법으로는 돈을 벌 수 없게 되었고, 대출에 대한, 보증금에 대한 이자부담이 발생/증가하게 되었습니다.
결국 집 주인들이 새롭게 발행하는 부담을 전세자에게 떠 넘기는 방식으로 만회하려 하였고, 이 것이 바로 전세난, 전세가 급등의 주 원인이 됩니다.
자 여기까지는 많은 부동산 전문가들이 기존에도 말해와서 널리 알려진 사실입니다.
이러한 뻔한 이야기를 먼제 깔은 이유는, 제가 오늘 말씀드릴 내용이 바로 "이용가치"에 연관되어 있기 때문입니다.
이 글을 읽으시는 여러분, 특히 25세에서 35세 사이의 여러분은 1년에 얼마정도 저축하십니까?
구체적인 자료를 제시하기는 어렵지만, 초임 기준으로 보너스 등을 합쳐 세후 180정도 벌면 잘벌고 계신 것이며(아 여기서 말하는 기준은 아르바이트 생활자, 실직자 모두를 포함한 것이라고 미리 알려드립니다), 생활비는 서울에서 숨만쉬어도 70만가량 든다고 합니다. 적당한 소비를 추가하면 약 100정도를 일반적으로 소비할 것으로 예상합니다.
이를 바탕으로, 개인이 1년에 평균적으로 저축할 수 있는 금액은 천만원가량이 됩니다. (평균.입니다. 당신이 더 저축하고 있다는 것이 이에 대한 반론이 되지 않는다는 점을 미리 알려드립니다. 당신이 이보다 더 저축하고 있는 동안, 88만원 버는 친구들은 한푼도 저축을 못하고 있습니다.)
매년 발생할 임금의 상승..(실제론 그다지 발생하고 있지 않습니다.)을 기대한다면 10년동안 약 1.5억정도가 기대가능한 저축액입니다.
맞벌이 부부를 가정한다면 3억, 생활비에 절약이 된다는 점(사실은 맞벌이를 하면 생활비가 많이 절약되지 않습니다. 부부 생활에서 절약되는 부분은 보통 주거비용과 식비인데, 맞벌이를 한다면 주거비용은 절약되지만, 식비가 절약되지 않아서 생각보다 생활비 절약효과가 적게 나타납니다.)까지 감안해도 3.5억정도가 기대가능한 저축액 일 것 입니다.
자..
재화의 가치는 공급곡선과 수요곡선이 만나는 점이라고 기초 경제학 시간에 배웠을 것입니다.
이를 조금만 바꿔서 생각해보면,
"상품의 가격은 수요자가 가지고 있는 가처분 소득을 넘어설 수 없다" 는 점을 알게 됩니다.
전술한 두가지의 조건을 합치면, 우리는 대치동의 집값이 왜 10억을 유지할 수 없는지 손쉽게 알 수 있습니다.
대출을 끼고 산다고 해도, 10년 후 교육특구에 집을 사야하는
"당신들"
이 낼 수 있는 집값의 한도액은 5억정도밖에 안됩니다.
최소한으로 대치동을 비롯한 교육특구의 버블이 빠지게될 가격이 지금의 반절입니다.
거기에 추가로, 아이들이 줄고 있습니다.
현재 강남 부동산의 가치가 교육에 대한 이용가치라는 점을 고려해보면, 수요자가 낼 수 있는 최대 상품의 가격이 하락함과 동시에 시장 자체가 축소되고 있는 상황입니다.
이정도면 조금만 경제 원리에 대해 공부를 해본 사람이라면 누구나 강남의 아파트 가격이 대세하락할 수 밖에 없다는 사실을 인정하게 될 것입니다.
아, one more thing.
지금까지 강남의 집값만 이야기를 했기 때문에, 다른 곳의 부동산에 대해선 의문을 가진 분들이 계실 것입니다. 실제로 현재 가격이 오르는 부동산은 용인을 비롯한 교외특구입니다. 교외특구의 부동산 가격이 오르는 이유는 단군이래 최대 호황세대들, 즉 지금의 10억 강남 집값을 만드신 당신의 부모님들께서 강남의 집을 버리고 나가고 계시기 때문입니다. 전술한 수요자의 최대 지불가능 액 자체가 크기때문에 교외특구의 지가는 오르고 있습니다.
하지만 잘 생각해보십시오. 왜 부동산 상승을 이야기 하면 용인을 비롯한 교외특구가 아니라 강남의 버블세븐이 생각날까요?
이는 소비심리학에서 말하는 "플래그쉽 효과" 때문입니다.
(LX의 여러 핸드폰 가격이 떨어지더라도 GX의 가격이 올라가면 LX의 모든 핸드폰 가격이 올라가는 것 같이 느껴지는 것이 바로 플래그쉽 효과입니다. 즉, 고도로 다품종화된 현대 소비시장에서 소비자들은 생산자의 모든 상품을 기억하기보다는 생산자의 대표 상품 하나를 전체로 생각해버리는 현상입니다.)
그러한 상황에서 강남의 아파트 부동산 가격이 떨어진다는 것이나 투매가 발생한다는 것이 시장에 알려지면, 다른 지역의 지가, 수요공급 상황과 무관하게 패닉이 발생할 수 있습니다. 한국판 대공황인 것이지요.
The Last Thing.
충분한 수준의 유동성을 가지고 있는 사람들은 버블의 끝 무렵에도 치고 빠지는 단타를 이용해서 꾸준히 이득을 보고, 버블이 붕괴되는 순간에도 최소한의 손절매로 털고 나올 수가 있습니다.
문제는 언제나 자산이 버블에 묶인 사람들입니다.
버블이 꺼지는 순간에 대응을 할 수 없는 이 사람들은,
버블의 붕괴에 함께 자산의 감소 - 대출 상환 압력 증가 - 유동성 하락 - (생존의 위협) - 자산의 투매 = 자산의 감소
사이클에 빠지게 됩니다.
다시 말해, 지금 누구누구 엄마가, 누구누구 아빠가, 어디 지역이, 누구네 아파트가 이런 이야기를 믿고 부동산에 투자하면 안된다는 것입니다.
언제라도 돈을 버는 사람들은 항상 존재해왔고, 항상 존재할 것입니다.
한데 대세하락이 예고된 시대에 돈을 벌기 위해서는 대세를 거스를 정도의 능력이 있어야한다는 사실을 기억하고, 충분한 자금, 인맥, 정보력, 그리고 권력을 쥔 분이 아니라면, 유동성을 확보하시는 것이 최선 일 것이라고 감히 조언드리는 바입니다.
