<p>안녕하세요</p> <p>   </p> <p></p> <p>부동산업에 종사하고 있는 공인중개사입니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>   </p> <p></p> <p>아침 뉴스를 보니 모지역에서 전세사기 사건이 발생하였다는 소식을 듣고 피해자분들에게 위로와 동종업을 하는 사람으로 죄송한 마음이 듭니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>   </p> <p></p> <p>주로 사회초년생분들을 대상으로 이러한 사건이 자주 반복되는데 피해를 좀 줄였으면 하는 마음에 정보를 공유해 볼까합니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>   </p> <p></p> <p>구글<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">, </span>네이버등에 <span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">‘</span>전세계약시 유의사항<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">’ </span>검색을 해보면 좋은 정보들이 잘 나와있는걸 확인해봤습니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span>아쉬운점은 내가 들어갈 건물의 가치를 알려주는 정보가 없어 제가 쓰는 방법을 공유해볼까 합니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span></p> <p>   </p> <p></p> <p>전세계약시 등기부상 명의인과의 거래<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">, </span>등기부상 근저당 사항<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">, </span>등기부에 명시되지 않는 권리사항<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">, </span>확정일자 및 전입신고 에 관해서는 이미 많은 분들께서 글을 남기셨기에 자세히 다루진 않겠습니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span>또한 아파트<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">, </span>오피스텔<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">, </span>빌라의 경우 선순위 근저당권만 말소하면 되므로 여기서는 다가구주택<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">(</span>원<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">,</span>투룸<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">)</span>에 관해서만 말씀드릴까 합니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>   </p> <p></p> <p>다가구주택의 대다수는 은행의 근저당권이 설정되어 있습니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>간혹 융자가 없는 건물에 들어가라고 하는분이 계시는데 그렇게 하면 들어갈 집이 없습니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>주인세대 전세에 나머지 가구수의 절반이상이 전세라면 가급적 그 건물은 피하시는게 좋습니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span>등기에 명시되지 않은 경우가 대다수이기에 등기만 보시면 절대 위험합니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>부동산에서 확인을 해줘야 하지만 법의 미비로 인해 집주인에게 물어서 확인하는 경우가 대다수입니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span>결국 계약서를 가지고 동사무소를 방문하셔서 확정일자 열람을 해야 하는 번거로움이 생깁니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">(</span>법의 미비로 계약을 작성한 부동산은 열람할 권한이 없습니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">)</span></p> <p>   </p> <p></p> <p>정리하자면 </p> <p><span style="font-weight:bold;color:#bd3d3d;">계약서 작성 </span><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;font-weight:bold;color:#bd3d3d;">- </span><span style="font-weight:bold;color:#bd3d3d;">동사무소 방문 </span><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;font-weight:bold;color:#bd3d3d;">- </span><span style="font-weight:bold;color:#bd3d3d;">확정일자 열람 </span><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;font-weight:bold;color:#bd3d3d;">: </span><span style="font-weight:bold;color:#bd3d3d;">등기부상 채권최고액 및 등기된 전세보증금</span><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;font-weight:bold;color:#bd3d3d;">+</span><span style="font-weight:bold;color:#bd3d3d;">확정일자에 있는 전세</span><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;font-weight:bold;color:#bd3d3d;">+</span><span style="font-weight:bold;color:#bd3d3d;">보증금 </span></p> <p>이 금액이 해당건물의 부채액입니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span>건물가액과 부채액을 비교해서 판단을 하셔야 하지만 개인적으로 부채액이 건물가액의 <span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">80%</span>가 넘어가면 월세는 괜찮지만 전세는 권해드리고 싶진 않습니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span></p> <p>   </p> <p></p> <p>건물가치의 평가방법은 여러 가지가 있지만 그중 간단한 한가지를 소개해드릴까 합니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span></p> <p>   </p> <p></p> <p><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">1. </span>시청<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">(</span>구청<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">) </span>홈페이지에 접속합니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p></p> <div style="text-align:left;"><img src="http://thimg.todayhumor.co.kr/upfile/201907/15628899825b38d2e0ab2f478896f48429de79c55e__mn621838__w1891__h700__f114415__Ym201907.jpg" width="800" height="296" alt="1.jpg" class="chimg_photo" style="border:none;" filesize="114415"></div> <p></p> <p><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">2. </span>분야별 정보에 들어갑니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>   </p> <p></p> <p></p> <div style="text-align:left;"><img src="http://thimg.todayhumor.co.kr/upfile/201907/1562889999c975d69242234add9de055a25a0194b6__mn621838__w1892__h600__f129326__Ym201907.jpg" width="800" height="254" alt="2.jpg" class="chimg_photo" style="border:none;" filesize="129326"></div> <p></p> <p><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">3. </span>부동산종합정보에 들어갑니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>   </p> <p></p> <p>   </p> <p></p> <p></p> <div style="text-align:left;"><img src="http://thimg.todayhumor.co.kr/upfile/201907/1562890033aa4e46c439ba4b728b1c4573d6dfddde__mn621838__w1894__h667__f95489__Ym201907.jpg" width="800" height="282" alt="3.jpg" class="chimg_photo" style="border:none;" filesize="95489"></div><br><p></p> <p><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">4. </span>조회하실 건물의 주소를 입력하고 검색을 누릅니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p><br></p> <p><br></p> <p>  </p> <div style="text-align:left;"><img src="http://thimg.todayhumor.co.kr/upfile/201907/1562890057503dd59a1ad3433887b9365801573a09__mn621838__w1894__h734__f100166__Ym201907.jpg" width="800" height="310" alt="4.jpg" class="chimg_photo" style="border:none;" filesize="100166"></div> <p></p> <p></p> <p><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">5. </span>기본정보로 이렇게 나오는데 여기서 면적<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">x</span>개별공시지가를 합니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.(</span>주소는 제가 지웠습니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">)</span></p> <p>위 경우 면적<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">(471.1)x</span>개별공시지가<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">(1,075,000) = 506,432,500 </span>원이 나오네요<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>   </p> <p></p> <p>토지가격은 계산했고 건물가격 계산차례입니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>   </p> <p></p> <p></p> <div style="text-align:left;"><img src="http://thimg.todayhumor.co.kr/upfile/201907/15628900774c892c9cc659490a8255a315d585f057__mn621838__w1894__h734__f100273__Ym201907.jpg" width="800" height="310" alt="5.jpg" class="chimg_photo" style="border:none;" filesize="100273"></div> <p></p> <p><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">6. </span>건축물정보를 클릭합니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>   </p> <p></p> <p>   </p> <p></p> <p></p> <div style="text-align:left;"><img src="http://thimg.todayhumor.co.kr/upfile/201907/1562890103d35c519f21dd41b392191e2ea6aaa54f__mn621838__w1894__h641__f98953__Ym201907.jpg" width="800" height="271" alt="6.jpg" class="chimg_photo" style="border:none;" filesize="98953"></div><br><p></p> <p><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">7. </span>위 빨간원 <span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">3</span>가지중 아무곳이나 클릭합니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;"><br></span></p> <p><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;"><br></span></p> <p><br></p> <p></p> <div style="text-align:left;"><img src="http://thimg.todayhumor.co.kr/upfile/201907/156289012159aa2580fafa403b9b44c38366fb8ba4__mn621838__w1897__h703__f101491__Ym201907.jpg" width="800" height="296" alt="7.jpg" class="chimg_photo" style="border:none;" filesize="101491"></div><br><p></p> <p><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">8. </span>이런식으로 나오는데</p> <p>여기서 연면적<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">x1,500,000</span>을 해주시면</p> <p><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">817.05x150</span>만원 <span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">= 1,225,575,000 </span>이되며</p> <p>사용승인일자를 보시면 <span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">2016</span>년<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">10</span>월<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">06</span>일로 되어 있는데 오늘 날짜가 <span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">2019</span>년 <span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">07</span>월<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">12</span>일 이나 대략 <span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">3</span>년쯤 되었네요<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. (1</span>년당 감가<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">2%)</span></p> <p>건물가격에서 <span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">6%</span>를 감가합니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>그리고 위에서 계산한 토지가격과 합산해보면 <span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">1,658,473,000</span>원이 나옵니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">(</span>이 방법이 건물가치를 정확하게 평가하는 방법은 아니며 일반인이 대략적 가격을 확인하게끔 하고자 하는 방법입니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span>실무에서는 다양한 방법을 통해 건물의가치를 측정하고 거래시에도 가격이 조정됩니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span>다시 말씀드리지만 이글은 일반인분들을 위한 글입니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span>사례건물은 작년초 <span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">18</span>억에 매매가 되었던 건물입니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.)</span></p> <p>   </p> <p></p> <p>   </p> <p></p> <p>다시 돌아와서 등기부상 채권최고액<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">+</span>등기된 전세금<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">+</span>확정일자 열람후 보증금 합산된가격과 평가금액을 비교해 보시고 본인전세금을 더한 금액이 최대 건물가액의 <span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">80%</span>이하로 하시는게 바람직하다고 생각합니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>   </p> <p></p> <p><span style="font-weight:bold;color:#18304b;">정리하면</span></p> <p><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;font-weight:bold;color:#18304b;">1. </span><span style="font-weight:bold;color:#18304b;">계약서 작성</span></p> <p><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;font-weight:bold;color:#18304b;">2. </span><span style="font-weight:bold;color:#18304b;">계약서를 가지고 동사무소 방문</span><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;font-weight:bold;color:#18304b;">, </span><span style="font-weight:bold;color:#18304b;">확정일자 열람</span></p> <p><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;font-weight:bold;color:#18304b;">3. </span><span style="font-weight:bold;color:#18304b;">채무총액과 건물가액 확인</span></p> <p><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;font-weight:bold;color:#18304b;">4. </span><span style="font-weight:bold;color:#18304b;">잔금 및 입주</span></p> <p>   </p> <p></p> <p>순서가 되는데 다시 말씀드리지만 법의 미비로 인해 부동산에서 확정일자 열람할 수 없고 여러분도 계약서 작성전에 확정일자를 열람할 수 없습니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>   </p> <p></p> <p>그래서 부동산에서 계약서를 작성할 때 특약을 꼭 넣어달라 요구를 하셔야 합니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>  </p> <div style="text-align:left;"><img src="http://thimg.todayhumor.co.kr/upfile/201907/1562890153268a5d40537d412a9b584f49d6abcab8__mn621838__w675__h745__f86538__Ym201907.jpg" width="675" height="745" alt="8.jpg" style="border:none;" filesize="86538"></div><span style="font-size:9pt;"> </span> <p></p> <p></p> <p></p> <p>위 <span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">9</span>번란 <span style="font-weight:bold;color:#933030;">실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항과 확정일자 열람 후 사실관계가 다를시 임차인은 위 계약을 취소하고 임대인은 임차인에게 계약금을 반환하기로 한다</span><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;font-weight:bold;color:#933030;">.</span></p> <p>   </p> <p></p> <p>전세사기의 경우 집주인은 전세<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">(</span>등기되지 않은<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">)</span>가 <span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">2~3</span>개정도다 라고 말하지만 확정일자 확인해보면 전세가 <span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">7</span>개 넘어가는 경우가 대다수입니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span>이 역시 부동산에서 집주인이 말하는 전세만 기입하는게 일반적이므로 직접 확인을 하셔야 하고 위와 같은 특약을 넣어두시는게 좋습니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>여기서도 문제가 계약금 받고 확인해보니 전세가 너무 많아 취소 할 경우 계약금을 돌려주지 않는 경우도 있습니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span>이 경우는 답이 없습니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span>소송으로 가야 하는데 번거롭고 중개하시는분이 잘 돌려받아줘야 하지만<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">, </span>역시 확정일자를 미리 열람 할 수 없는 법의 부재입니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>계약서 작성하실 때 이부분도 특약으로 넣을 수 있으면 좋습니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span>계약금 반환을 중개하시는분이 책임진다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span>해주는분이 얼마나 있을지는 모르겠습니다만<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>   </p> <p></p> <p>다가구 주택의 경우 전세 <span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">1</span>억 이하인 경우는 전세권등기를 하는 경우가 많지 않아 <span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">(</span>전세권등기시 집주인의 동의필요<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span>등기비용 임차인부담<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">) </span>등기만 확인하면 대단히 위험합니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>   </p> <p></p> <p>   </p> <p></p> <p>전세사기 피해자분들게 다시한번 위로의 말씀을 드리며 대학생분<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">, </span>사회초년생분들의 눈물이 깃든 전세금을 가지고 장난치는 사람들이 없어지길 바랍니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>   </p> <p></p> <p><span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';"> </span>어느 세대보다 더 힘들고 치열하게 생활 하시는 후배분들에게 격려와 위로를 드리며 부디 제 글이 작은 도움이 되었으면 하는 바람입니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p> <p>   </p> <p></p> <p>   </p> <p></p> <p>덧붙임<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">) </span>전세금보증보험도 좋은 방법입니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span>그렇지만 보증보험이 되는 건물은 가치평가후 안전하다고 판단되는 건물들만 보험대상인 경우가 많습니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">. </span>즉<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">, </span>보증보험이 되는 건물은 어느정도 안전한 건물입니다<span lang="en-us" style="font-family:'함초롬바탕';letter-spacing:0pt;">.</span></p>