비관론자던, 낙관론자던간에 매매가 상승이라는 것은 분명히 이루어지고 있는 것이고, 해당 매매가 상승이 어디까지 이어질지 어차피 누구도 모르는 상황인 것에는 동의를 해야합니다. <div><br></div> <div>저 또한 부동산 비관론자였고, 향후 부동산 가격 상승은 힘들 것으로 판단했습니다. 하지만 제가 예상하지 못했던 것은 장기적인 관점에서의 이자율 하락을 판단하지 못했던 부분이 크죠. 실질적으로 지금은 매매가 상승이 일어나고 있는 것이 사실이고, 그에 따라서 2년~3년전에 아파트를 분양받았던 사람들은 상대적으로 이득을 본 부분이 있는 것도 사실입니다. 그렇다면 제가 경제게나 기타 게시글에 써놓았던 경제예측은 당연히 누군가에게 투자의사결정에 영향을 미쳤을 것이고 그것에 대해서 부채감이 있어야 하는 것도 사실입니다.</div> <div><br></div> <div>이런 부분을 수용하지 않는다면 결국은 고장난 시계밖에 되지 않는것이죠. 하지만 저는 기본적으로 부동산 비관론자 입장을 고수할겁니다. 향후로도 말이죠. 하지만 제가 고수하는건 전체 거시적으로 봤을때의 부동산에 국한된 의견입니다.</div> <div><br></div> <div><a target="_blank" href="http://blog.naver.com/shc798/220710587057">http://blog.naver.com/shc798/220710587057</a></div> <div><br></div> <div>굉장히 지역간 인구유출입 및 전체 가구수에 대해서 잘 정리된 블로그 입니다.</div> <div><br></div> <div>거시적으로 봤을 때 가구수는 지속적으로 늘어납니다. 인구는 주는데... 가구수는 느네요?</div> <div><br></div> <div>요즘 분양하는 모델하우스 한번 가보시죠. 40평형 이상대 거의 제로에 수렴합니다. 이제 시행사도 아는거죠. 큰평수는 의미없다는 것을...</div> <div><br></div> <div>4년새에 지역구 의원석이 제일 많이 늘었다는 용인시에도 미분양 난 아파트들 보면 다 40평대 이상이죠. 이제는 소형주택에 수요가 더 집중되는 현상이 일어날 겁니다. 그러면 소형주택은 지속적으로 수요가 발생하고, 서울시네 10평 이내 원룸 임대정도가 실수요인 상태가 지속적으로 발생할 것입니다.</div> <div><br></div> <div>큰평수 아파트 단지는 지속적으로 매매가가 떨어질 것이고, 소형아파트 신축시장은 커지면서 신규가구 수요를 도시형 생활주택 및 소형아파트가 흡수해가는 양상이 될겁니다. 그러면 아파트 한채당 매매가는 어떻게 될까요? 소형주택 공급율이 어느정도 차오르고 나면 무조건 떨어질 수 밖에 없다는 것이 제 의견입니다. 주택 기준으로 봤을때는 말이죠. 그렇다면 갑자기 월세생활자들이 어디서 돈이 나서 주택을 구매할까요?</div> <div><br></div> <div>낮은 이자율이 그 답입니다. 부동산 가격을 떠받치는 것은 낮은 이자율이라는 겁니다. 사업하는 사람들 공장짓거나 창고지을 때 어떤 부분이 가장 크게 의사결정 미치느냐 하면 곧 이자율입니다. 사업은 굴러가고 땅 건물 담보잡아서 담보대출은 받고, 이자율 낮으면 한달에 어느정도 이익나는걸로 충분히 커버칠 수 있다고 생각 하면 투자하는 방식으로 의사결정을 합니다. 담보대출 이자율이 기존 4%에서 3%로 줄어든다? 라고 하면 뭐 1%정도 밖에 안내렸네 라고 생각할 수도 있지만 같은 이자를 부담하는 수준에서 원금을 계산해보면 4% 1년에 500만원 이자 부담은 1억 2천 5백만원, 3% 의 경우에는 1억 6천 6백만원으로 무시 못할 차이가 나는겁니다.</div> <div><br></div> <div>정부에서 낮은이자율을 고수할 수 밖에 없는 이유가 지금 중소형 아파트단지들이 너무 많이 걸려있어요. 담보대출 집단으로 받은것들 이자율 높이면 의사결정 뒤집을 수 있을 만큼 차이납니다. 가계대출 대부분 이렇게 부동산에 걸려있는 겁니다.</div> <div><br></div> <div>백날 천날 이자율을 낮게 가져갈 수 있을 수는 없을터 (마이너스 금리 체제까지 가지 않는다면... 일본이기에 가능하다고 생각합니다.) 이자율 상승과 함께 아파트 신규분양을 위한 자금부담은 엄청나게 높아질 것이라는 점. 기존 집 소유자가 부담하게 될 이자도 높아진다는 점. 조달자금 이율이 높아지니 월세 등 기타 임대료가 상승할 것이라는 점. 단 하나 전세물량은 조금 나아질 수도 있겠네요.</div> <div><br></div> <div>여러모로 봤을 때 장기적으로 좋은 투자처는 아니라는 것은 확실합니다.</div> <div>다만 개인적으로, 인구유출입을 통한 시세차익이나, 소형 임대사업과 같은 부분은 견조할 것으로 판단됩니다.</div> <div><br></div> <div>수익없는 시장은 없습니다.</div> <div>넋놓고 있지말고 현명하게 처신합시다. 그게 경제잖아요.</div> <div>투자할 돈이 있는 사람은 더 합리적인 투자처를 찾는것, 여유자금을 모아가는 사람에게는 자기자산을 더 합리적으로 방어하는 것.</div> <div>그것이 경제고, 이나라 망했다고 외치는 것은 정치죠.</div>