금리인상 = 아파트가격의 폭락이라고 예상하시는분들이 많아 약간의 반대의견을 개진해봅니다.  <div><br></div> <div>물론 지금의 아파트 가격거품이 꺼져서 젊은이들의 주거환경이 개선되고 정상적인 가격으로의 수렴이 되길 기원합니다. </div> <div><br></div> <div>하지만 전세라는 제도에 주목해서 살펴보면 또 그렇지도 않은게 아닌가 하는 생각이 드네요. </div> <div><br></div> <div><br></div> <div><br></div> <div>부동산 가격의 거품과 실수요자들</div> <div><br></div> <div>실수요가격은 주로 전세값이라고들 합니다. 실제 거주하기위해 지불하는돈의 의미라고 할 수 있습니다. </div> <div>이때 지불은 특정금액을 빌려주는 댓가 = 거주 라는것이 전세제도죠. </div> <div><img src="http://image.moneta.co.kr/news/picture/2015/01/22/20150122_8631259.jpg" style="border:0px none;color:#494949;font-family:gulim, dotum, arial, verdana;font-size:14px;line-height:21px;" alt=""></div> <div>출처 < <a target="_blank" href="http://cn.moneta.co.kr/Service/paxnet/ShellView.asp?ArticleID=2015012215310102559&linkID=19&newsSetID=4675">http://cn.moneta.co.kr/Service/paxnet/ShellView.asp?ArticleID=2015012215310102559&linkID=19&newsSetID=4675</a> > </div> <div><br></div> <div>위의 표의 차가(전세+월세) 가구는 50%남짓입니다. 이중 전세가구의 비율이 대략 45%정도라고 하네요. </div> <div><br></div> <div>전체가구의 25%정도가 전세가구로 집계됩니다. </div> <div><br></div> <div>이런 꽤 많은 형태의 주거가 전세로 이루어지는데 저희동네의 경우 전세율(매매가 대비 전세금)이 85~95% 정도입니다. </div> <div><br></div> <div>반대로 말하면 주택금액의 15~5%만 지불하면 집을 구매할 수 있는거죠. </div> <div><br></div> <div>이렇게 집을 구매한 사람들의 경우 집값의 상승을 기대하고 매매를 한것인데요. </div> <div><br></div> <div>집값이 2억에 전세율 90%를 가정하고 2%의 집값이 상승했다라고 가정하면 (실제 2년간 상승률은 지역에 따라 다르지만 저희동네는 5%정도더군요)</div> <div><br></div> <div>1. 2000만원 투자 집 구매</div> <div>2. 20000만원 * 0.02 = 400만원 * 2년</div> <div>2년후 </div> <div>3. 21000만원 전세 19000만원(18900만)</div> <div>4. 1000만원 회수</div> <div><br></div> <div>이런식으로 2년만에 자본금의 절반을 회수합니다. 물론 각종 부대비용을 제외한것이긴 하나 </div> <div>(일반적인 1주택 1전세형태로 집을 산다고 가정하면 보유연한에 따라 거의 세금과 부대비용이 절약되죠. 법인일경우 여러 변수가 있으니 일단 논외로.. )</div> <div><br></div> <div>적은금액으로 집을 구매하고 그 차익을 실현할 수 있게 해주는게 전세제도라고 생각합니다. 결국 이 제도가 부동산거품을 불러일으킨거죠. </div> <div><br></div> <div>반대로 가격이 하락했을 경우 2% 집값이 하락했다면</div> <div><br></div> <div><div style="font-size:12px;">1. 2000만원 투자 집 구매</div> <div style="font-size:12px;">2. 20000만원 * 0.02 = 400만원 * 2년 = 19200만</div> <div style="font-size:12px;">2년후 </div> <div style="font-size:12px;">3. 매매19200만 전세 17280만</div> <div style="font-size:12px;">4. 720만의 비용</div></div> <div style="font-size:12px;">4년후 </div> <div style="font-size:12px;">5. 매매 18500만 전세 16650만</div> <div>6. 1350만의 비용</div> <div>6년후 </div> <div>7. 매매 17800만 전세 16020만 </div> <div><br></div> <div>4년만에 투자비가 다 날라갔습니다. 그러면 집주인의 선택은 어떨까요</div> <div><br></div> <div>경매죠. 결국 세입자는 울며겨자먹기로 16000만에 집을 사야 자기 전세금을 지킬수 있습니다. </div> <div><br></div> <div>자기 비용이면 문제가 없겠지만 대출받았다고 가정하면 매우 곤란해지죠 LTV가 떨어지면서 대출금액도 작아지죠. (물론 은행의 리스크 관리에 따라 더 비율이 작아질수 있습니다..)</div> <div><br></div> <div>결과적으로 아파트가격을 받치고 있는것은 전세자금입니다. 쓰다보니 길어졌네요 =_=</div> <div><br></div> <div>매매를 하면 수익성을 기대할 수 있고 수익성이 없더라도 안정장치인 전세자금이 있죠 90%는 건질수 있습니다. </div> <div><br></div> <div>얼마나 안전하고 좋은 투자 방식인가요.  </div> <div><br></div> <div>거기에 집사는 사람을 위한 각종 세제혜택, 저금리대출까지 </div> <div><br></div> <div>전세라는 제도가 있는한 집을 투기대상으로 생각하고 사는사람들이 많을수밖에 없는 이유가 아닐까 싶습니다. </div> <div><br></div> <div><br></div> <div><br></div> <div><br></div> <div><br></div> <div><br></div>