아파트 가격 상승은 가수요에 의해 결정됩니다. <div>실수요자는 아파트 가격 상승에 영향을 주지 않습니다.</div> <div><br><div>실수요자란 현 세대에 실제 거주하는 아파트 소유자(1가구 1주택) 가구, 전월세입자 가구입니다.</div> <div>특히 전월세입자에게는 가수요가 있을 수 없지요.</div> <div><br></div> <div>아파트 가격은 상승하는 시기도 있었고, 횡보하는 시기, 하락하는 시기도 있었지요.</div> <div>지금은 아파트 가격이 많이 상승한 상태입니다.</div> <div><br></div> <div>지난 10년 동안 전세금도 많이 상승했습니다.</div> <div>잠실 기준(84㎡)으로 2억 남짓으로 시작해서 작년까지 10억 정도로 상승했고...,</div> <div>최근 헬리오시티 관련으로 8억으로 2억 정도 하락했는데도 새로운 세입자를 못구해</div> <div>집주인들은 발을 동동 구른다고 합니다.</div> <div><br></div> <div>여기서 잠깐...!</div> <div>잠실 아파트 집주인들은 1가구 2주택의 부자들일텐데...,</div> <div>그깟 2억 융통하거나 대출해서 돌려주면 되는거지..., 발을 동동 거릴게 뭐가 있지...?</div> <div>예전에는 그럴 수 있었지만..., </div> <div>올해 들어와서는 은행에서 더이상의 대출이 어렵게 됐다는 겁니다.</div> <div><span style="font-size:9pt;"><br></span></div> <div><span style="font-size:9pt;">최근 5~6년 아파트값과 전세금의 매우 적은 차이(90%)를 이용해 갭투자한 사람들이 많아졌습니다.</span></div> <div><span style="font-size:9pt;">갭투자 초기와는 다르게 지금은 이걸로 돈을 수억 벌었다는 지인들의 입소문이 퍼졌고</span></div> <div><span style="font-size:9pt;">현재는 언론과 방송 뉴스에서까지 소개되고 있는 실정입니다.</span></div> <div><span style="font-size:9pt;"><br></span></div> <div><span style="font-size:9pt;">지금까지 갭투자자들이 성공할 수 있었던 이유는 약 5~6년간 전세금의 지속적 상승이었습니다.</span></div> <div><span style="font-size:9pt;">아파트 소유자가 주택담보대출을 하는 것이 아니고, 전세입자가 전세담보대출을 하게 한 것이죠.</span></div> <div><span style="font-size:9pt;"><br></span></div> <div><span style="font-size:9pt;">전세담보대출은 전세금의 80%까지 대출을 해 주고, 거치식이라 이자만 내면 됩니다.</span></div> <div><span style="font-size:9pt;">30년 원리금 균등 상환이 적용되는 주택담보대출보다 은행도 대출이 쉽습니다.</span></div> <div><span style="font-size:9pt;"><br></span></div> <div><span style="font-size:9pt;">전세금 상승은 전세담보대출의 증가가 이어졌고..., </span></div> <div><span style="font-size:9pt;">전세금 상승은 하락하던 집값도 멈추게 하고 밀어 올려 급등시키는 지경에 이르렀습니다.</span></div> <div><span style="font-size:9pt;"><br></span></div> <div><span style="font-size:9pt;">문제는 전세 가구는 가수요가 있을 수 없다는 것입니다.</span></div> <div><span style="font-size:9pt;">전세 가구가 꾸준히 공급되지 않으면 전세 가구는 공실이 발생하게 됩니다.</span></div> <div><span style="font-size:9pt;"><br></span></div> <div><span style="font-size:9pt;">공실이 생기게 하지 않을려면 시세보다 낮은 전세금을 세입자에 제시해야 하겠고,</span></div> <div><span style="font-size:9pt;">당연하게 전세금을 조금씩..., 조금씩 낮출 수 밖에 없겠지요. </span></div> <div><span style="font-size:9pt;"><br></span></div> <div>아파트값이 상승하는 이유는 더 상승하기 전에 빨리 구입해야 한다는 가수요때문입니다.</div> <div><span style="font-size:9pt;">이 가수요에는 기존 전세입자들이 가격이 더 오르기 전에 구입해야겠다는 욕망도 한 몫 합니다.</span></div> <div><span style="font-size:9pt;">무주택자가 그렇게 구입한 아파트에는 전세금을 올린 새로운 세입자를 받아야 하겠지요.</span></div> <div><span style="font-size:9pt;"><br></span></div> <div><span style="font-size:9pt;">이 지점에 아파트 거품 붕괴의 뇌관이 숨겨 있다고 생각됩니다.</span></div> <div><span style="font-size:9pt;"><br></span></div> <div><span style="font-size:9pt;">전세 가구가 꾸준하게 지속적으로 공급되지 않는 지점..., </span></div> <div><span style="font-size:9pt;">혹은 시점이 있다는 것입니다.</span></div> <div><span style="font-size:9pt;"><br></span></div> <div><span style="font-size:9pt;">그것이 언제일지..., 혹은 어디서 시작될지는 모르겠지만...,</span></div> <div><span style="font-size:9pt;">분명한 것은 어떻게 시작될 것인지는 예측해 볼 수 있습니다.</span></div> <div><span style="font-size:9pt;"><br></span></div> <div><span style="font-size:9pt;">현재 가계대출은 주택담보대출이 약 1500조, 전세담보대출이 약 700조, 합해서 약 2200조라고 합니다.</span></div> <div><span style="font-size:9pt;">오랫동안 저금리가 유지된 덕분에 가계 유동성이 어마어마하게 증가한 상태입니다.</span></div> <div><span style="font-size:9pt;">(이 유동성은 시중에 돈이 돈다는 뜻이 아닙니다. 주로 가계에서만 돈인 돌 수 밖에 없게끔 은행이 대출해 준 돈입니다.)</span></div> <div><span style="font-size:9pt;">마찬가지로 금리가 상승하게 되면 대출금에 대한 이자비용도 어마어마하게 부담하게 될 것입니다.</span></div> <div><span style="font-size:9pt;"><br></span></div> <div><span style="font-size:9pt;">{전세금의 급격한 하락이 발생되는 어느 날...!!_2년 전, 또는 4년 전 전세금보다 하락하는 어느 날}</span></div> <div><span style="font-size:9pt;"><br></span></div> <div><span style="font-size:9pt;">전세담보대출금을 상환할 수 없게 됩니다.</span></div> <div>아파트 소유자들이 1~2억씩 전세금 차익을 메꿔줄 수 없는 집주인들이 많기 때문입니다.</div> <div><br></div> <div>앞으로 전세금의 지속적인 하락 여부와...,  </div> <div>잠실 일대 전세 수요 가구들의 증감을 지켜보고...,</div> <div>전세담보대출금 상환에 문제가 발생했다는 소식이 여기저기에서 들리는 시점이 오면...,</div> <div>.</div> <div>.</div> <div>.</div> <div>아파트 거품이 꺼지는 시점이라 여기면 될 것 같습니다. </div> <div><br></div> <div><br></div> <div> </div> <div><span style="font-size:9pt;"><br></span></div> <div><span style="font-size:9pt;"><br></span></div> <div><span style="font-size:9pt;"><br></span></div> <div><span style="font-size:9pt;">   </span></div> <div><span style="font-size:9pt;">  </span></div> <div><span style="font-size:9pt;"><br></span></div> <div><br></div> <div><span style="font-size:9pt;"> </span></div> <div><span style="font-size:9pt;"> </span></div> <div><span style="font-size:9pt;">     </span></div> <div>   </div> <div><br></div> <div><br></div></div>