안녕하세요? 빌라 전세로 문의를 드립니다. 
 위치는 석촌역 송파역 사이구요. 
역에서는 각각 도보 7-10분 거리입니다.  

전세 1.95억. 위치는 좋은편이에요. 
 건물은 완공 후 2년 정도 지났고 
평수 대비 거실 공간도 잘 나오고 방이랑 화장실도 넓고 
풀옵션에  전체적인 마감이 좋아서 마음에 들었습니다. 

 방을 보고 부동산이랑 얘기를 해보니 석촌역 인근 55평 대지의 5층 건물 
이정도면 시세 20-22억정도 나온다고 하네요. 
석촌동 실거래가를 확인해보니 비슷한 연면적, 비슷한 대지 평수의 87-93년 건물이 17-9억 정도에 판매된 이력이 있네요. 

 입주 현황은 5층은 주인세대이고 세입자는 원룸 월세 3세대, 
원룸전세 1세대,  투룸전세(저포함) 3세대, 투룸반전세 1세대 
총 8세대입니다.  8세대 보증금은 총 8.3억이구요. 

 융자는 토지와 건물의 채권최고액이 총 6.36억입니다. 
현재 근저당 금액을 변제하고 있능 상황이라  3억 정도 
실대출로 남아있다고 하는데요.  

감액등기는 아들-아버지 명의 문제에 걸린 세금 때문에 어렵다고 합니다.  
근저당은 채최액 내에서 일부 변제했다고 해도 감액등기가 
아니라면 의미가 없으니 그냥 6.36억으로 생각하고 있어요. 

 그렇게 되면 (6.36억+8.3억)/20억=0.74  
(6.36억+8.3억)/22억=0.66
 대략 시세의 최소 66퍼센트 최대 74퍼센트 정도가 근저당과 보증금의 총합이 되는 셈인데요. 

  빌라는 보통 보수적으로는 시세의 60퍼센트를 안전빵으로 본다고 하더라구요. 
 집은 상당히 마음에 드는데 이런 부분 때문에 약간 애매한 상태에여. 
부게 여러분의 고견을 구합니다.