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***가급적이면 공인중개업소***

가을 이사철을 맞아 불법 중개업소나 일부 인터넷 직거래 사이트를 통한 이중계약 등 전월세 사기가 늘고 있다
가장 안전한 방법은 공인중개사 자격증을 갖고 있고 보증보험을 든 공인중개업소를 통해 계약하는 것
중개 수수료는 보증금의 0.3~0.8%로 정해져 있다(전세 1억이면 30만원 정도)

***등기부등본 열람(소유자 본인 확인은 필수)***

중개 수수료가 부담돼 직접 전세계약을 할 경우엔 부동산 등기부를 통해 계약자가 실제 집주인인지를 반드시
확인해야 한다. 부동산 등기부 상의 "근저당권"이나 "가압류", "가처분" 등 채권채무 관계와 담보 설정 여부 등도
꼼꼼히 살펴봐야 한다. 만약, 저당금액이 집값의 "30%"를 넘는다면 계약을 다시 생각해봐야 한다

전세 잔금을 내는 당일에도 등기부 등본(인터넷)을 열람해 봐야 된다. 근저당 설정은 당일 주간에 효력이
생기고 전세입자는 전입일자 다음날 오전 0시부터 대항력이 생기기 때문이다

부동산 등기부는 대법원 인터넷등기소( http://www.iros.go.kr )에서 확인할 수 있다
열람 비용은 500원

***대리인 계약시 위임장, 인감증명, 집주인 통화***

소유자 본인 대신 가족 등 대리인과 계약을 맺게 될 경우에는 위임장과 위임장에 찍힌 도장이 첨부된 인감증명서를
받아두어야 한다. 만약, 위임장 없이 구두로 대리권을 줬을 경우에는 소유자와 직접 통화해 위임 여부와
임대 의사 등을 확인하고 소유자 계좌로 보증금을 입금해야 한다.

주민등록증의 위조 여부도 행정안전부 1382번으로 전화를 걸어 확인하는 게 좋다.
계약 파기시 손해배상도 명시해야 한다
전세보증금 영수증을 잘 챙겨야 하는 것은 말할 필요도 없다.

아울러 해당 주택의 도배나 장판 상태, 창문이나 문 파손 여부 등 중요한 흠결은 전세계약서에 기록하는 게
좋고 관리비나 공공요금의 연체 여부도 점검해야 한다.

***전입신고와 확정일자(정말 중요)***

집 열쇠를 받게 되면 그 즉시 동사무소에서 "전입신고"를 하고 임대차계약서상에 "확정일자"를 받아둬야 한다.
그래야만 만약에 전세보증금 분쟁이 생겼을 때 다른 사람에 앞서서 보증금을 회수할 수 있는 우선변제권을
확보할 수 있다.

전입신고를 할 때 임차인 본인이 사정상 주민등록을 할 수 없다면 배우자 등 가족 중 한 사람이 주민등록을
해도 효력을 가진다.

***한달 전 통보 없다면 계약 자동연장***

전세로 거주하다 임대차 기간이 끝나갈 경우에는 통상 계약이 완료되기 한 달 전에 집주인과 임차인이
별다른 말이 없으면 "묵시적 갱신"으로 인정돼 계약 기간이 자동 연장되는 것으로 본다.

이렇게 되면 다시 2년간 임대차 계약이 연장되고 집주인은 마음대로 집을 비우라고 요구할 수 없다.
반면에 임차인은 언제든지 해지통보가 가능하고 3개월 후 집주인은 보증금을 줘야 하는 의무가 있다.
전월세 기간 중 집주인이 바뀔 경우에도 별도의 계약서 작성없이 계약은 그대로 유지된다.

***보증금을 못받을 경우는 임차권등기 신청***

임대차 계약이 종료된 후 임차인이 보증금을 돌려받지 못한다면 관할 지방법원이나 지원에 임차권등기 명령을
신청할 수 있다. 신청 후 2~3주 걸리는 부동산 등기부에 임차권등기가 완료되면 임차인은 이사를 간다
하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.
http://www.nocutnews.co.kr/show.asp?idx=1913282

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여기 적은 것들이 모두 집을 구할 때의 중요사항 들이지만 가장 중요한 것이 "전입신고"와 "확정일자"입니다
왠만한 건 부동산 가면 다 알아서 해주니 부동산 선택을 잘하시면 됩니다 ㅋㅋ

이사할 곳이 확정되면 바로 임대(전월세)계약서와 신분증을 가지고 관할 동사무소(또는 법원 등기과 or 공증사무실)에
가서 받으면 되는데, 전입신고와 동시에 동사무소에서 확정일자를 받는 것이 편합니다
확정일자 받는 비용은 600원

전입신고를 하고 계약서에 확정일자까지 받아 두면 살고 있는 집이 경매로 진행되었을 때 전세권을 설정한
것과 다름없이 그 순위로 보증금을 후순위권리자보다 우선해 배당을 받을 수 있다.

단!! 전입신고를 하고 확정일자를 받고 실제로 그 집에서 거주를 해야 보장이 됩니다

비슷한 걸로 "전세권설정"이 있습니다, 근데 비용이 비쌉니다(몇십만원)
전세권설정 등기를 하게 되면 계약기간이 끝났을 때 해지비용도 부담해야 하므로 전입신고를 할 수 없는 경우에는
전세권설정을 해야겠지만, 특별한 사유가 없는 한 확정일자만으로도 전세보증금은 보호받을 수 있다
http://www.asiae.co.kr/news/view.htm?idxno=2011020213473531579


한줄요약 - 이사하면 반드시 "전입신고"와 "확정일자"를 받으세요, 돈이 많으면 "전세권설정"을 하면 됩니다