<STRONG><U><a target="_blank" href="http://www.imbc.com/broad/tv/culture/newswho/vod/" target=_blank>뉴스후 보도 - 땅짚고 헤엄치기 </A></U></STRONG></P>
<FONT color=#d40a00><STRONG>저도 아파트에 살고 있지만 가격하락 걱정 않습니다.</STRONG> </FONT>
<STRONG><FONT color=#0000ff></FONT></STRONG>
<STRONG><U>1. 반의 반값 아파트는 어떻게 선정하였는가? </U></STRONG>
<STRONG><U></U></STRONG>
노무현정부 부동산정책이 실패한 근본이유는 분양가 관리의 실패입니다. 국민의 세금으로 국가의 주택건설을 맡긴 토공은 땅장사로 수익을 챙기고, 주공은 분양원가를 공개하지 않은채 민간과 유사한 방식으로 건축비를 결정하고 있습니다.
<FONT color=#013add>한나라당과 보수언론은 시장경제원리를 주장하지만 사실 이들은 부동산의 수요공급에 의한 가격결정이 아니라 호가중심의 주변시세만으로 분양가를 결정하여 과도한 원가차익을 일반 국민들에게 전가하는 구조입니다.</FONT>
그러나 싱가포르, 호주, 스웨덴, 영국, 미국에서도 우리나라와 같이 이런 구조로 분양하지 않습니다.
공공과 민간의 분양구조가 차별화되어 있고, 소비자의 주택선택권이 다양한 구조를 가지고 있습니다. 이런 선진국가들은 후분양제를 기본 원칙으로 하여 한국처럼 모델하우스만 보고 줄서서 청약하는 사례는 없습니다.(최근에 인터넷 청약으로 변경되었지만)
주거문제는 소득계층별로 구분하여 무주택 저소득층에게는 국가 또는 지자체에서 공영개발을 통해 장기적으로 거주하는 주거중심의 주택제도를 기반으로 하고 있습니다.
첫째로, 오세훈 서울시장의 의지로 2007년 4월에 도시개발공사가 서울 장지지구의 분양원가를 공개하면서 서울시의 아파트 분양가는 원가공개만으로도 공공이 직접 분양할 경우, 토지와 건축비의 건설원가는 주변시세의 50%수준으로 줄일 수 있는 것으로 드러 났습니다.
<P>물론 2007년 9월부터는 분양가상한제가 도입되어 50%까지 줄일 수는 없겠지만 상한제하에서도 공영개발로 공공기관이 초과이윤없이 공급한다면 최소 30~40%는 원가를 줄일 수 있습니다.
<P>어제 문국현후보는 평화방송과의 인터뷰에서도 이 장지지구의 사례를 들면서 <FONT color=#013add>분양원가공개와 후분양제도만으로도 반값은 가능하다고 명확하게 설명하였습니다. </FONT>
<P><BR>두번째로, 토공과 주공을 통합하여 싱가포르처럼 주택개발청(HDB)을 신설하여 민간기업보다 훨씬 많은 이익을 내는 집단을 본래의 설립취지대로 환원해야 합니다.
<P><FONT color=#013add>이 두 기관이 통합되면, 택지개발사업에서 상호 중복되는 기능의 조정을 통한 효율성을 제고할 수 있고, 택지개발과 주택건설의 일원화로 시너지효과를 증대할 수 있으며, 중복자산의 매각으로 재무구조를 개선하는 효과를 기대할 수 있습니다. 이러한 효과는 고스란히 서민들에게 내집마련하는 자금으로 재투입할 수 있습니다. </FONT>
<FONT color=#013add>국회 국정감사에서도 주공이 판교신도시 공동주택 용지를 팔면서 4,500억원 가량의 폭리를 취했고, 토공에서는 약 2조원의 폭리를 취했다는 지적도 있었습니다</FONT>. 특히 주공의 경우, 분양수익률이 민간건설보다 보다 높은 15.2%나 되며 건설비가 많이 든다는 이유로 국민임대주택 소형건설을 기피한다는 혹평도 있었습니다.
하나의 신도시에서 2조 4,500억의 초과수익을 올렸다면 전국적으로 주공과 토공이 거둬들이는 수익은 엄청날 것으로 추정됩니다. <BR>이제 두 기관은 설립취지대로 무주택 서민들에게 주거복지차원에서 주택을 공급하는 국가기관으로 다시 태어나야합니다.
<P><BR>약자를 배려하고 창조적 지식경영을 주창하시는 문국현후보라면 이러한 초석을 만들 것으로 저는 굳게 믿습니다.
<P> <BR><STRONG><U>2. 반의 반값 아파트의 소유권은 어떻게 되는가. 반의 반값아파트는 싱가포르방식인지요? 아니면 장기 전세형인지요?</U></STRONG>
반의 반값(1/4값) 아파트는 홍준표 의원의 "토지임대부건물분양제"와 이계안 의원의 " 환매조건부분양제도"의 결합으로 만들어진 Up-grade된 21세기형 주거복지차원의 공급방식으로, 소위 "제3의 공급방식" 입니다.
홍의원의 이론은 건축비에 대한 거품제거가 없었고, 이의원은 토지의 불로소득 차단과 건축비의 거품을 획기적으로 제거할 수 있는 부수적인 제도적 장치가 부족한 절반의 작품이었습니다.
그러나 이번 문국현의 주택정책은 두 제도의 결합과 노무현정권이 하지 못한 전면적 공영개발, 토공과 주공의 통합, 건설부패 구조개혁 등을 통해 소유에서 주거중심으로 주택의 개념을 획기적으로 전환하는 제도입니다.
물론 이제도는 싱가포르식 주택정택입니다.
문국현후보가 잠시 언급한 <FONT color=#013add>장기 전세형은 기본 Concept에서 건물조차도 분양받기 어려운 소득계층에게는 장기 전세형으로 토지와 건물 모두를 임대하는 방식</FONT>인 것 같습니다만, 제가 구체적으로 문후보의 주택정책 자료를 상세하게 분석하지 못해 보도된 기사만을 해석하여 부연 설명드리오니 양해바랍니다.
앞으로 대선기간중에 주택관련 전문가들이 참여하여 후보님의 주택정책을 설계하는 과정에서 일부 우려하시는 문제점들은 우리나라 주택실정에 맞추어 조금은 보완되리라 믿습니다. (이것은 당연히 그렇게 해야 하고요)
<STRONG><U>3. 100만 가구는 어디다 짓습니까?</U></STRONG>
<P>대통령과 국민이 하겠다고 하면 100가구 건설 택지는 확보가능할 것입니다.
<FONT color=#013add>공유지만 해도 수도권에만 1천5백만여평에 달합니다</FONT>. 지방으로 내려가는 176개 공공기관 이전 부지중 61곳이 3백만평, 도로공사와 주택공사, 토지공사 등 37개 기관의 이전으로 경기지역에서 2백50만평, 서울은 12만평, 인천에도 10만평이 나옵니다. 한·미간 합의에 따른 재배치 계획으로 활용 가능한 미군기지 이전부지는 1천1백33만평, 서울 등 도심권 내에선 수도권 발전대책에 따라 이전이 검토되고 있는 철도부지, 공영차고지 및 공영주차부지 등도 있습니다.
땅이 부족한 것이 아니라 정부의 실행의지부족이 문제입니다.
노무현 정부가 현재 추진중인 중장기 임대주택건설계획(2003~2012)에 따르면 중대형 임대를 포함하여 약 150만 가구의 임대주택의 건설이 계획되어 있습니다. <BR>여기의 공공택지 계획부지중에서 문국현식 친환경개발이 가능한 부지로 대체 건설도 가능합니다.<BR>현재의 임대주택은 임대가도 높고 주택의 품질이 낮아 성공하기 어려운 임대정책입니다. 이런 사유로 임대에서 분양주택으로 수요가 몰리고 결국 돈없는 서민들까지 빚내어 힘들어 살아가는 구조가 우리의 실상입니다.
이런 실패한 임대정책을 획기적으로 바꿀 대안이 문국현 주택정책입니다.
우리나라는 공공의 보유주택이 선진국의 절반수준도 안됩니다. 문국현 후보의 주책정책으로 공공물량을 지속적으로 확보하여 부동산투기 구조를 완전히 이땅에서 추방해야 합니다.
<STRONG><U>4,이거 완존 포퓰리즘 아닌가?</U></STRONG>
포풀리즘이 결코 아닙니다.
<FONT color=#013add>선진 외국에서 하고 있는 정책을 실천하는 것입니다</FONT>. 세계 어느나라에서 우리처럼 모델하우스를 <BR>보고 자신이 평생 모은 재산을 아파트에 투자하는 사람은 없습니다. 선분양 구조는 대한민국에나 있는 구조입니다. 이제 최소한 일반분양이 아닌 공공이 필요에 의해 건설하는 무주택서민을 위한 공공아파트는 대폭 확대해야 합니다.
사실 노무현대통령의 주택정책도 최근에 많이 보완되었습니다.
보수언론을 포함한 건설족들의 잘못된 시장경제논리에 전국민들이 함몰되어 우리나라가 투기공화국으로 얼굴지고 말았습니다. 만약 언론들이 제대로만 보도했더라면 아마 이런 사태까지는 오지 않았을 것입니다.
그러나 이제 우리는 새희망의 시대를 맞이하고 있습니다. <BR>문국현의 제대로된 21세기형 주거복지국가 건설에 전국민들이 직접 나서야 한다고 생각합니다. <BR>아마도 이번 대선에서 가짜경제, 가짜주택정책과 <BR>진짜경제, 진짜주택정책의 대결이 전국민의 논쟁거리로 부각될 것으로 예상합니다.
<P><BR>저는 주택정책 전공으로 싱가포르형 공영개발방식을 연구하고 있는 사람입니다. <BR>이번에 문국현 후보님이 제대로 된 "21세기형 주택정책"을 대선 공약으로 내 놓으신 것 같습니다. 대통령과 국민들이 합치하면 이 공약은 실현가능합니다.
우리나라 년간 주택수요량은 약 40만호인데 이 제도로 년간 20만호를 공급한다면 대한민국 부동산 투기는 영원히 사라집니다. 이 공약은 "홍준표의 토지임대부"와 "이계안의 환매조건부"를 결합한 up-grade된 공약입니다. 이것은 <FONT color=#013add>무주택서민을 위한 획기적인 대</FONT>책입니다.
<P> <BR><STRONG><U>종합하여 쉽게 설명드리면.....</U></STRONG>
<STRONG>1. 토공과 주공을 통합한다. <BR>2. 국유지 등 공공택지를 정부가 공영개발로 직접 개발하여 분양 <BR>3. 토지가격의 거품제거 <BR>4. 토지임대부 방식으로 토지는 임대 <BR>5. 건축비 원가공개 및 건설인허가 비리척결<BR>6. 무주택자 분양 (청약경쟁 제거) <BR>7. 일정기간후(예, 30년후, 40년후, 50년후) 환매(국가기관에 되파는 권리부여) <BR>8. 전매금지 <BR>9. 국민주택기금으로 이자율 혜택부여 등등</STRONG>
무주택자 중심의 주택정책으로 선진국에서는 이와 유사한 제도가 활성화 되어 있습니다. 이런 제도를 복합적으로 시행하면 1/4값으로 아파트를 마련할 수 있습니다. 투기나 투자가 아닌 무주택자 주거중심의 주택정책입니다
현재 토지임대부 건물분양과 환매조건부 분양제도의 제3의 공급방식은 법제화되어 있습니다. 기존 법안을 모태로 문국현 후보의 대안을 보완하면 될 것입니다. 무주택 서민에 대한 주택공급은 공공이 책임지도록 하는 제도로 토지는 조성원가방식으로 건축비는 적정한 기업이윤을 감안한 원가로 제공하면 최소한 분양가의 60%는 삭감됩니다. 나머지는 건설비리척결과 국민주택기금제도의 활용 등 현재 정부가 무주택자에게 제공하는 정부의 지원금을 본 제도에 활용하고 입주민의 복지와 환경을 중시하는 친환경개발로 전환하여 21세기형 복지주택제도를 추진하는 정책입니다
우리나라의 임금수준을 감안하면 도시근로자 1가구가 자력으로 서울에 33평형 아파트를 마련하는데 30년은 저축해야 하며, 강남지역에는 43.3년이 소요된다는 통계치는 우리나라 주택문제의 심각성을 단적으로 나타내는 지표입니다. 주택보급율은 2003년에 이미 100%를 넘었지만 무주택자 비율은 아직도 50% 수준입니다. 실제 읍면지역의 주택을 제외하면 국민의 75%이상은 아파트 가격의 안정화를 학수고대하고 있습니다. </P>
작년 설문조사에서 분양원가공개 찬성자는 79%였습니다. 문국현에게는 이런 정책으로 이런 지지층을 흡수할 수 있습니다. <BR>다만 문국현식 1/4값 아파트 정책이 보다 세부적으로 잘 설계되기를 희망합니다. </P>
이제도가 도입되어도 공급 및 소유방식이 다른 기존 아파트나 일반분양방식 아파트 가격은 폭락하는 것이 아닙니다.
<BR>다만 주택구매력(수요)이 이제도에 집중될 경우 수요와 공급에 따른 가격조정은 예상됩니다. <BR>폭락이 아니라 연착륙이 가능합니다.
이것은 전문가 시뮬레이션으로 보완 할 수 있는 문제이고, 저는 우리 후손을 위해 이제도 반드시 도입해야 한다고 생각합니다.
<BR>저도 아파트에 살고 있지만 가격하락 걱정 않습니다.
<P>2007.9.22<BR>한마음
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