앵커:
네, 반갑습니다. 최근 부동산 관련 책을 또 내셨어요. <미친 부동산을 말한다> 제목이 아주, 미친 부동산, ‘미친’이라는 부분이 아주 눈에 띄는데.

선대인:
웃을 일이 아니긴 한데, 이거 참.

앵커:
아 그런가요. 죄송합니다.

선대인:
아니 아니, 제가 그런데. 제목이 어찌 보면 무겁게 또는 무섭게 느껴질 수도 있을 텐데요. 지금 모두가 부동산 문제 때문에 힘들어하지 않습니까? 집이 있든, 없든. 그래서 이게 많은 사람들이 부동산 미쳤다, 이렇게 얘기를 하는데 현상적으로 미친 게 맞고요. 근데 거꾸로 어찌 보면 그렇게 부동산이 미쳐 보이는 건 사실은 그 밑에 부동산에 대한 사람들의 탐욕, 또 사실은 부동산 기득권 세력의 탐욕, 또 시대착오적인 그런 정책, 이런 게 누적되어 있는 문제이거든요. 그래서 그런 현상들을 조금 설명을 드리고 또 지금 기존 언론에서는 충분한 경고가 나오지 않아서 제가 경고를 드리고 싶어서 그렇게 책을 썼습니다.

앵커:
그러면은 경고부터 들을까요? 아니면 오늘 부동산 대책부터 할까요.

선대인:
그래도 부동산 대책을 먼저 말씀 드려야죠.

앵커:
오늘 부동산 대책 주요 내용이 어떤 겁니까?

선대인:
말 그대로 8.28 부동산 보완대책입니다. 그러다보니까 8.28 대책 때 내 놓았던 대책들을 좀 확대하거나 후속으로 보완하거나 이런 대책들이 많고요.

앵커:
구체적으로 어떤 것이 있나요?

선대인:
예를 들면 공유형모기지라고해서 상당히 관심을 끌지 않았습니까?

앵커:
이름이 좀 어려워요, 공유형모기지라니까.

선대인:
어렵게 생각하실 필요는 없고요. 수익공유형, 손익공유형, 이렇게 되어있는데요. 쉽게 말해서 저리로 대출을 해줄 테니까 집을 샀을 때 수익이 발생하면 정부랑 수익을 공유해라, 그리고 손실까지 같이 공유하는 건 손실이 발생했을 때 손익까지 같이 공유해라, 이런 의미고요. 그런데 이제 그게 워낙 1%대 저리 대출이다 보니까 지난번에 금방 신청이 마감될 정도로 인기가 있었거든요. 그래서 그걸 확대하는 방안, 그게 있고요.

앵커:
저리라는 게 어느 정도였습니까?

선대인:
그 때 종류에 따라서 조금 다른데요, 기본적으로는 처음에 1%대로 시작하고요.

앵커:
1%대면 초저금리로 봐야되겠네요?

선대인:
초저금리죠. 제가 그 때 당시에도 한번 말씀을 드린 것 같긴 한데, 일본이나 미국 같은 경우에도 미국은 지금도 모기지 대출금리가 3%대를 넘습니다. 그런데 한국은 부동산 거품이 거의 꺼지지도 않았는데 정부 주도로 1%대까지 낮췄다.

앵커:
1%대면 우리가 보통 물가상승률이 3% 보는 거죠?

선대인:
원래는 한 3%대로 잡고 있는데요. 최근에는 거의 2% 안 되는, 네, 네. 그럼에도 불구하고 대출 부담을 확 줄여줄 테니 겁내지 말고, 그리고 손실이나 이런 게 발생하면 정부하고 공유하도록 할 테니, 절반은 부담을 질 테니 집을 사라, 이런 메시지인 거죠.

앵커:
집을 사라는 정책인 거죠?

선대인:
빚내서 집 사라는 거죠. 그러니까 요약하자면 이렇습니다. 8.28대책이 빚내서 집 사라, 였다면 이번 보완대책은 빚을 더 내게 해줄 테니 집 사라, 이렇게 요약할 수 있을까요.

앵커:
빚을 더 내게 해줄 테니, 그러면 돈을 더 많이 풀어야 되겠네요, 정부가?

선대인:
그렇죠. 그래서 이번에 공유형모기지 대출규모가 8.28 대책에서는 3천억 원이었어요. 그래서 3천 가구 정도의 집 사는 걸 지원하겠다, 이랬는데.

앵커:
3천억 원에 3천 가구면 한 가구 당 1억원 정도.

선대인:
평균 1억 원 정도죠. 근데 이번에는 그게 금액은 2조원까지 늘렸고요. 그러니까 약 한 6.5배 정도 되나요. 그 정도로 늘렸고, 지원 가구 수는 1만5천 가구로 5배 정도 늘렸습니다. 그래서 상당히 많이 늘린 거죠. 그런데 그럼에도 불구하고 주택 전체거래량에 비하면 여전히 너무 미미한 규모이기 때문에 주택시장에 큰 영향을 미치기는 힘들 거라고 봅니다.

앵커:
그러니까 이전에 공유형모기지 3천 가구 정도를 갖고는 부동산 활성화시키는 데는 역부족이었다, 라고 정부가 보고 있나보죠?

선대인:
뭐, 저는 그거 자체가 활성화 되는 조치라고 생각하지도 않고요.

앵커:
그걸 기폭제로는 안 될 거다?

선대인:
예, 당연히. 왜 그러냐하면 2008년 이후로 주택시장이 구조적인 침체기에 들어갔는데요. 그 때 이후로 매년 그래도 일어나는 거래량이 한 6~70만호 정도 됩니다. 그런데 1만5천호 그래봐야 60만호의 한 40분의 1 정도 규모잖아요. 그러니까 이 정도 가지고는 거래 활성화가 된다고, 특별히 더 거래가 늘어난다고 보기 힘들고요. 또 그 1만5천호 정도도 진짜 집을 안 사려고 했던 사람이 사겠느냐, 원래 사려고 조금이라도 생각이 있던 사람들이 상대적으로 저리니까, 저리대출이니까 그걸로 집을 사겠다, 이런 사람들이 저는 많을 거라고 보기 때문에 이거 자체 때문에 거래가 더 늘어난다, 그런 효과는 사실 크지 않다고 봅니다.

앵커:
행복주택 규모를 줄인다고 했어요, 정부가?

선대인:
예. 당초에 20만호정도를 공급하겠다, 이게 박근혜 대통령의 공약이었는데요. 행복주택이라고 하면 철도부지라든지 또는 공공부지 중에 정부가 상대적으로 쉽게 임대주택을 공급할 수 있지 않겠느냐, 그렇게 해서 20만호를 공급하겠다, 이렇게 이야기를 했는데 실제로는 역사인근부지, 또 철로 위에 인공적으로 설치한 부지 위에다가 짓게 되면 진동이나 소음이 심해서 오히려 공사비용도 높아지고 사실 대량으로 짓기가 힘들 거다, 많은 사람들이 사실 공약 나오기 전에 그런 우려를 표명했었는데요. 아니나 다를까 실행 과정에서 사실 예산이 많이 든다, 또 건축 구조상 문제가 많다, 이런 여러 가지 문제들이 제기되면서 실제로 물량이 상당히 축소되는 그런 방향으로 가고 있습니다.

앵커:
당초에는 20만 가구라고 했는데 14만 가구니까 많이 줄었어요?

선대인:
많이 줄었고요. 실제로 이것도 목표이기 때문에 현실적으로 진행되는 걸로는 아마 이 14만호도 채 공급되기는 어렵지 않을까.

앵커:
현실적으로? 그러면은 이번 12.3 부동산 대책, 크게 2가지로 요약하시는 거죠?

선대인:
그 외에 조금 말씀드리면 행복주택은 축소를 하는데 국민임대주택은 오히려 한 5만호 정도를 늘리기로 했고요, 추가로. 그 다음에 민간임대주택도 한 1만호 정도 더 늘리도록 해서 나름대로는 임대주택이 부족한 상황을 보완하겠다, 이런 의지가 좀 있는 것 같고요.

앵커:
국민임대주택하고 민간임대주택이 뭐가 달라요?

선대인:
국민임대주택은 우리 정부가 꾸준하게 많이 해 왔던 공공임대주택 중의 하나인데요. 최장 한 20년 정도까지 공공에서 공급하는 임대주택에 들어가서 상당히 저렴한 월세를 내면서 살 수 있는 그런 주택이고요. 저는 국민임대주택을 늘리는 건 환영하고 잘 방향을 잡았다고 생각합니다. 그런데 이제 아까 말씀드렸다시피 빚내서 집 사라는 대책을 내놓으면서, 또 한쪽으로는 이렇게 공공임대주택을 확대하겠다, 그러니까 공공임대주택 확대는 좋지만 왜 자꾸 이렇게 집값이 높은데도 빚내서 집을 사라하냐, 저는 그건 좀 문제다, 이렇게 봅니다.

앵커:
네. 자 그러면 오늘 12.3 부동산 대책은 대체적으로 저희가 한번 다 짚어본 거죠?

선대인:
큰 줄기는 짚었는데요. 그 외에 하나 더 이야기를 하자면 그동안 국민주택기금이라든지 주택금융공사에서 각각 여러 가지 뭐 생애 첫 주택 구입자들 지원이라든지, 서민 근로자 지원 대책들이 있었는데 그런 것들을 국민주택기금 쪽으로 통일해서 지원하기로 했고요. 또 실효성 없다고 비판 받던 집주인이 대신 대출을 받아서 세입자 대출해주는.

앵커:
그 건수가 하나도 없었다.

선대인:
사실상 없어서, 사실상 포기하는 걸로 그렇게 발표가 났습니다.

앵커:
집주인이 자기가 보증서면서 자기 집을 담보로 해서 세입자에게 돈 빌려주는 그런 정책이었죠?

선대인:
예. 그게 뭐 처음부터 어떤 입장을 떠나서든 다 그건 안 된다고 이야기 했고, 실제로 안 됐고요. 그냥 생색내기 식 대책 중에 하나였다고 생각합니다.

앵커:
예, 알겠습니다. 탁상공론의 대표적인 부동산 정책 아니냐, 이런 따끔한 지적도 있더라고요.

선대인:
맞습니다.

앵커:
오늘 부동산 대책 이 정도로 살펴봤는데, 전반적으로 소장님께선 어떻게 보세요? 지난 8월 달의 부동산 대책에 대한 보완책으로 나온 것 아니겠습니까? 보완이 될까요?

선대인:
8.28 대책 나오고 나서 저는 말씀 몇 번 드렸었는데, 8.28 대책의 약발도 몇 달 가지 않을 거다, 이렇게 말씀드렸고 실제로 그런 흐름들이 나타나고 있지 않습니까? 그런데 많은 언론들에서 집값 바닥이다, 그래서 지금 집 사두면 향후에 오를 수 있다, 이런 식의 자꾸 좀, 제가 보기에는 지금의 부동산 시장 상황이 굉장히 위험한데 그런 걸 오히려 조금 호도하는 그런 보도들이 많았습니다. 그런데 어쨌거나 국회에서 8.28 대책에서 나왔던 부동산 관련한 입법들, 예를 들어 취득세 감면이라든지 양도세 중과폐지와 관련된 입법이라든지, 또 한편으로는 분양가상한제, 또 수직 증축 리모델링 이런 부분들과 관련해서 정부가 발표했던 내용들이 통과 안 되니까 주택시장이 가라앉는다, 이렇게 또 떠들었거든요. 그런데 사실은 그런 입법이 통과 안 돼서 라기 보다는 이미 부동산 시장이 구조적인 침체기에 들어가 있어서, 집값거품이 너무 많이 껴있어서 그런 거거든요. 그런데 그걸 자꾸 부인하고 국회에서 할 일을 하지 않는다, 특히 야당이 협조 안 해줘서 그렇다, 이렇게 자꾸 몰아가는데 그러면서 부동산 시장이 다시 가라앉으니까 상당수 언론에서 이제 또 정부를 압박하기 시작했고, 그 차원에서 나온 대책이라고 저는 봅니다.

앵커:
상당수 언론이 정부를 압박한다고 그러는데, 왜 언론이 압박할까요?

선대인:
그 언론들이 사실 많은 경우에 아파트 분양 광고하고 좀 연결되어 있거든요. 뭐 눈 여겨 보셨는지 모르겠는데 8.28 대책이 나온 다음에 그런 언론들, 그런 보도를 하는 언론들의 지면에 보면 하단에 아파트 분양 광고들이 굉장히 많이 깔렸습니다. 그게 뭘 의미하는지 깊이 생각해 보지 않아도 많은 분들이 아실 거라고 생각합니다. 그런 이해관계들이 다 물려 있으니까요. 특히 지금 신문사들의 경우에는 지금 경영이 굉장히 심각합니다, 경영난이. 그러다보니까 점점 더 아파트 분양 광고 같은 것들은 특히 단가가 굉장히 높거든요. 그런 분양 광고들을 유치하기 위한, 그래서 정직하지 못한 그런 정보들을 좀 많이 내 보내고 있지 않느냐, 그런 우려를 합니다.

앵커:
네. 우리 정면승부 청취자분들 지금 소장님 말씀 들으면서 고개를 끄덕끄덕 거리면서, 그래도 혹시 부동산가격이 오를지 아니면 현 상태를 유지할지 이 부분이 다시 한번 또 묻고 싶을 것 같아요?

선대인:
저는 뭐 지금 상황은요. 부동산 거품이 거의 꺼지지 않았고요. 신체로 따지면 머리 꼭대기에서 이제 겨우 어깨죽지 정도까지 내려온 수준이다, 아직도 서울 기준으로 최소한 40% 가까이, 3~40% 가까이는 거품이 끼어있는 것으로 판단합니다. 지금 가격 대비해서, 최소가 그렇고요. 그리고 지금 더 심각한 문제는 2000년대의 부동산 거품은 가계부채를 동반한 금융현상이었습니다. 그래서 지금 늘 보도 보시면 아시겠지만 가계부채가 계속 사상 최고치를 기록하고 있지 않습니까? 그리고 다른 나라들이 다 민간의 가계부채는 다이어트를 할 때 우리는 공공부채도 늘리고 가계부채도 계속 늘렸거든요, 부동산 거품을 떠받친다는 이유로. 그래서 사실은 부동산 거품이 더 커졌습니다. 왜냐하면 부동산 거품의 에너지는 부채거든요.

앵커:
아까 빚내서 집 사라고 한다고 했죠?

선대인:
그렇죠. 그래서 지금도 제가 8.28 대책이라는 것도 또 이번 보완대책이라는 것도, 당장은 연착륙 대책 같지만, 충격을 줄이는 대책 같지만 오히려 가계부채를 늘리기 때문에 길게 보면은 자꾸 경착륙으로 간다, 더 큰 충격을 자꾸 유도하는 정책이다, 그래서 더 위험하다, 길게 보면, 그런 대책이라고 보는 거고요. 그래서 가계부채 문제가 정리되지 않았는데 집값이 다시 반등하고 오른다, 이런 생각은 접어두셔도 되지 않겠느냐, 그렇게 봅니다.