지금 집값이 폭등하고 있어서 십수년간 저금해 집사려는 서민의 꿈이 다 죽는다고 연일 언론에서 난리치고 있죠.

오유에도 집 사라고, 자기도 대출얻어 산 집이 두배이상 올랐다면서 집 사라고 부추기는 분 계시고요. (이분은 몇달전에 지방에 산 자기 집값이 8.31 정책땜에 집값 떨어진다고 청와대 욕 진탕 하셨었던걸로 기억하는데...)

하지만 아무리 부동산 투자해서 버는 돈에 눈이 멀었다 해도, 강남 청담동 삼성동이 아닌 다른 지역까지도 평당 삼천사천, 심지어 억대까지 갈 것이고, 그것이 거품이 아니라는 호언장담(?)은 제가 집이 없어서인지는 몰라도 별로 신빙성 있게 들리진 않습니다.

제 친구들은 이제 장가 갔거나 가는 친구들이 꽤 있는데 이 친구들도 집을 대부분 전세로 들어갑니다. 2년전에 수원의 24평 아파트에 8천만원에 전세 들어간 친구가 이번에 계약끝날때쯤 되어 연장할려고 보니 집주인이 거의 4천만원을 올려달라고 했다고 어이없어 하더군요. (물론 이번 부동산 가격 폭등의 여파로 전세값이 올라버린겁니다)

그래서 사정사정해서 3천만원만 올리기로 하고 합의봤는데 또 며칠만에 집주인이 뒤집어 버렸다고 합니다. 그러면서 집주인이 하는 말이 '돈이 필요한데 없어서' 라고 했다는군요.

이 친구는 부부가 각자 외국계 대기업과 국내S전자(이건X회장이 운영하는)다녀서 부부 연봉 합치면 억이 넘는데도 앞으로 살 집에 붓고 있는 적금대문에 지금 집은 전세로 사는데도 급전 4천만원 못 구해서 결국 이사 가게 생겼습니다. 돈도 없거니와, 생각해보니 집주인이 만약 돈이 없어서 야반도주라도 한다면 전세금을 날릴 처지라서요. 

보통 월급장이들 살고 있는 형편이 이렇습니다. 소득수준은 분명 중산층이라 해도, 실제 사람들은 몇천만원 오른 전세값도 감당하기 버거워해요. 만약 돈을 2억원을 모으고, 4억짜리 아파트를 2억원을 연 7% 금리에 대출받아 샀다고 합시다. (아시겠지만 요새 7%는 부동산 담보대출중 거의 최저 금리입니다.) 1억원의 7%가 7백만원이므로 2억원이면 연 이자는 1400만원... 한달에 약 120만원쯤을 이자로만 내야 합니다.

한달에 120만원의 이자..그것도 원금은 상환 못하면서 이자만 내야 하는게 그거고, 장기적으로 원금까지 상환하는건 조건따라 다르지만 2억원을 10년 장기로 상환하면 거의 월 200만원씩 듭니다.

이런 막대한 이자부담을 감당하면서 집을 살 수 있는 서민이 있을까요? 제가 보기엔 그건 이미 서민이 아니라고 봅니다. 아니 서민일 수는 있습니다. 그런 빚을 지면서도, 4억 주고 산 집이 8억이 되어 결과적으로 남을거라고 믿고 자기 월급의 대부분을 이자로 내는 대출을 받는 서민요.

그래 아파트 호가를 이렇게 집주인들이 불러놓고 있는데, (요새 집값 올려부르기가 무슨 영화 '타짜'보는것 같다고 복덕방 아저씨들도 얼굴이 새파래졌다고 하더군요. 일억 받고 일억 더~ 콜~?!) 그렇게 가격을 불러서 오른 집이 그럼 거래가 미친듯이 이루어지나요...? 내가 듣기론 호가폭등에 질린 수요자들의 매수세는 완전실종이라는데.

이렇게 내년에 미친듯이 호가 부르고 그 호가에 단 한건이라도 거래가 된다면 그 주변은 그게 시세가 되서 보유세를 거기에 준해 때려맞기 시작합니다(8.31 대책의 내용). 2007년에는 약하게 원래 목표인 2%의 25%인 0.5% 올리는걸로 시작해서 2010년에는 6억이상 주택의 세금은 2%가량을 낸다죠. (6억원의 2%면 1200만원입니다.) 

그렇게되면 2010년에 금리가 계속 지금처럼 저금리라 치면... 대출금 2억치고 1400만원, 연간 세금 1200만원으로, 6억 주택을 소유하고 있는 것이 연 2600만원씩 돈이 들게 됩니다. (2007년에는 세금이 300만원도 안할테니 그만큼 들지는 않겠습니다만)

자, 이게 한국의 서민은 빼고서라도, 중산층이 감당할 수 있는 금융부담일까요? 경제전문가란 양반들이 좀 유식하게 하는 말하는 펀다멘탈이란거, 즉 우리나라 경제의 기초체력, 쉽게 말해서 다수 중산층의 소득수준이 저런 비용을 감당하면서 집을 살 수 있는 것인가요?

부동산 가격이 오르는 것도 살 사람이 그 가격에 살 의사나 능력이 있어야만 오른채로 유지되는겁니다. 일본도 고도 성장기에 부동산 투기가 만연하다가 결국 그 거품이 꺼지면서 10년에 이르는 장기불황과 그에 따른 성장정체로 삶의 질은 질대로 망가져 버렸습니다.

일본 국민들은 한결같이 변함없이 자민당 정권을 주구장창 찍어줬는데 그 자민당 정권이 부동산 관리에 유능한 권도, 정경유착이 없이 깨끗한 정당이어서라는 것 같지는 않습니다.

지금 우리나라 집값 오르는것도 일본 자민당 비슷한 우리나라 한나라당이 집권가능성이 높아보이고, 그렇게 되면 한나라당이 규제를 왕창 풀어서 다들 자기 집값이 오를것으로 믿고 모두들 미친듯이 빚 내서 부동산에 올인하고 있어서 이런 폭등양상이 나타났다는 말까지도 있을 지경입니다.

하긴 그러고보면 지방선거와 재보선에서 한나라당이 이길때마다 부동산 가격이 들썩였던거 같긴 하군요. (개인적 느낌이니까 너무 뭐라고 하진 마십쇼) 

심지어 IMF 까지도 한국 부동산에 거품이 없다는 발언을 했다고 종이일간지가 친절히 기사를 써서 보도해줍니다. 거품이 없다면, 그 수준의 주택담보대출 이자를 울나라 사람들이 전혀 부담스럽지 않게 내면서 잘 먹고 산다는 말인거지요? 이제 국민평균소득이 2만불 될까말까 한 나라에서 말입니다.

환란 이후, 사업을 잘 할 회사를 가려내는 실력이 요구되는 기업투자보다, 손쉽게 부동산 담보대출 이자 받아먹기에 맛들인 외국자본이 인수한 은행들의 이익을 대변하는 돈놀이꾼의 단체인 국제금융펀드 (IMF는 International Monetary Fund 약자입니다. 뭐 은행을 돈놀이꾼이라고 하는게 좀 심하게 비아냥일 수도 있습니다만...은행업,금융업이라는게 본질은 결국 돈장사입니다)가 부동산 가격이 떨어진다는 견해를 내놓을리는 없죠. 만약 거품이라고 말해서 집주인들이 가진 부동산 가격이 떨어지면, 먼저 집 주인들이 파산하고, 파산한 집 주인들 때문에 은행도 부실채권에 몰려서 파산하고 하는 무시무시한 일이 벌어질테니.

주식이건 부동산이건 가격의 추이는 정부가 올리고 싶다고 올리거나 내리고 싶다고 내릴 수 있는게 아닙니다. 자유시장경제를 하는 한 시장참여자들이 올리고 내리고를 좌우하는겁니다. 정부가 하는건 그 와중에 무노동의 불로소득이 너무 크게 발생하지 않도록 관리하는 이상도 이하도 아니고요.

'정부가 부동산 규제를 발표할때마다 부동산 가격이 올랐다' 는게 야당과 수구일간지들이 퍼뜨리고 사람들 머리속에 콱 박아주고 싶은 주장입니다. 기가막히게도 그건 아직까지도 대단히 성공을 거두고 있어 보입니다.

하지만 2000년도 초반 주식시장도 1년 가까이 하늘높은줄 모르고 솟구칠때는 주식 매장에 애 업은 아줌마, 구두닦이까지 돈 싸들고 찾아와서 신규증자하거나 기업공개하는 주식을 사달라고 아우성 쳤었더랬죠. 그런데 그 후에 몇달만에 왕창 폭락해서 빚내서 주식 산 사람중에서 망한 사람 많았고, 심심치않게 빚내서 주식에 올인했다가 가정파탄되고 자살한 사람들의 사연이 언론에 자주 나오던 기사감이습니다.

그때 언론들 무슨 소리들 했나요. 정부가 개입해 인위적 주가부양하라고...즉 정부가 주식사서 주식값이 안 떨어지게 하라고 생난리를 친 적도 한두번도 아니었죠.

부동산도 지금 폭등한다고 난리지만, 시간이 지나고 나면 그런 일...폭등세가 꺾이자마자 폭락으로 돌변하는 일이 언젠가 꼭 판박이로 발생할겁니다.

억대의 빚을 지고 (한달에 백만원 넘는 이자를 내는걸 감수하고) 수억을 주고 산 집이 당장 십억 넘어간다고 좋아하는 분들은, 그렇게 오른 값에 팔 때 사는 사람이 있을때나 버는거지, 그 값에 사서는 이익을 볼 수 없다는 분위기가 형성되면 그때는 폭등이 아니라 폭락의 악몽에 시달려야 하는...쉽게 말해 부동산 경기 경착륙 사태가 발생하는건 결국 피할 수 없는 겁니다.

산이 높으면 골도 깊은건 자연법칙만이 아닙니다. 경제법칙이기도 하죠. 지금의 호가 부풀려부르기...일억받고 일억 더~ 하는 타짜 노름판같은 부동산 양상은 상승을 멈춘 직후에는 폭락하는 것은 당연한 일입니다. 왜냐 하면 더이상 부동산이 상승하지 않아서 금리 이상의 양도차익을 얻을 수 없게 된다면 그때는 너도나도 팔려는 분위기로 돌아서고 (집을 계속 소유하고 있으면 계속 대출금 이자를 갚아야 하므로) 매물이 많아지면 매수자들은 추가하락을 기대하면서 매물을 사지 않는 사태로 변하는건 한순간이기 때문입니다. 그런 부동산 시장 붕괴의 재앙은 가계와 금융권을 직격하게끔 되어 있습니다.

이러한 부동산 경착륙은 높이 오르면 오를수록 더 심하게 경제와 민생에 충격을 줄겁니다. 1층에서 떨어지면 뼈에 금만 가고 말 수 있어도 10층에서 떨어질때는 목숨을 건질수조차 없기 마련입니다.

요새 조중동의 주 레파토리가 청와대에서 무슨 의견이 나오면 '청와대는 또 남의 탓이냐'이라지요? 이런 폭락사태가 발생했을때 그 신문들의 논조가 어떻게 될지는 안봐도 당근 비디오입니다. 이미 8.31 대책의 일부로 담보비율제한을 하자 대뜸 '서민은 집장만 어떻게 하라고' 였었는데, 폭락사태가 올때는 다음과 같은 기사가 헤드라인을 장식할겁니다.

'서민이 평생 돈모으고 대출받아 산 집이 반토막, 서민 울리는 사악한 정부다!' 라고요. 이건 내기해도 좋습니다. 언젠가 이런 기사가 연일 포탈과 언론사 1면을 장식하는걸 꼭 보실거라는거요.

"남의 탓만 하는 정부?" 올라도 정부탓, 떨어져도 정부탓인게 바로 언론입니다. 제 생각엔 정부는 개개인의 재산이 불어나든 줄어나든, 정책만 일관적으로 유지한다면 크게 책임질 것 없다고 봅니다. 시장은 시장 참여자들이 만들지 정부가 만드는 게 아니니까요. 

언론이 퍼뜨리는 '부동산 투기 대책 발표할때마다 뛴다'는 전세계 유례없는 희한한 신드롬을 추종하고서 추격 매수에 나서시든, 아니면 과거의 주식거품 폭락 사태와 일본의 부동산 폭락사태 사례가 재발할 수 있다는 경계심을 가지든 그건 개개인의 선택일 수 밖에 없습니다.

집이 없는 저도 집값 오르는게 참 암담하기는 하지만, 그렇다고 집값 올려부르면서 입이 헤벌쭉 벌어진 집주인들이 그리 천국에 산다고 보이지는 않습니다.

앞으로 점점 자주 사고팔고 하는것도 힘들어지고 세금도 많이 내고...무엇보다 대부분 변동금리로 대출받으신 양반들인데 그런 분들이 금리가 오르고 나면...0.1퍼센트만 올라도 한달에 십수만원씩 생돈을 은행에 내야죠. 지금 거래도 없다시피한 아파트의 호가가 마구마구 오르는게 다 이런 분들이 그동안 자기가 은행에 부은 돈을 일거에 만회하려고 그러는거 모르는 사람 누구 있습니까. 

없는 사람도 힘들지만, 알고보면 있는 사람이 더 신경이 예민해지고 불안해지는게 부동산 폭등입니다. 집이 없는 사람은 그냥 포기하면 집값 상승으로 벌 뻔한 돈을 못 벌었다는 상대적 박탈감 심리가 문제지, 실제 돈 손해본건 아닙니다. 하지만 집 있는 사람은, 특히 대출 안고 있는 사람들은 떨어지면 여태까지 실제로 낸 이자가 무효가 되버리는거니 그때는 진짜로 크게 손해 보게 됩니다. 집값이 올라 있을때는 한달에 400만원 수입중에서 200만원씩 내면서도 돈을 벌었다는 착각속에서 흐뭇할지 몰라도, 그게 자기 산 값보다 더 아래로 내려간다고 생각해보세요. 처분해도 억대의 빚은 남고 집은 없어지고. 

올해만 봐도 부동산 경기는 몇달마다 분위기가 급변했고 앞으로도 그러지 않을 거라는 보장은 누구도 할 수 없습니다. 대세상승이다, 더 오를거다 하는 말은 사실 어느정도의 부동산 투기자금이 있는지 추정할 수 없는 판국이니만큼 '감'에 의존하는거구, 확실한건 대출금리도 이미 낮은편은 아니고 (올해 4번 올랐음) 내년부터는 부동산 세금 조금조금 더 올라갑니다.

뭐 내년에 한나라당이 집권 가능성이 높다는 것이 변수일 수도 있지만, 만약 한나라당이 집권한다고 해도 그 다음 지금 야당노릇하면서 내놓는 부동산 폭등 조장 법안들을 계속 유지할 거라는 믿음도 사실 큰 근거는 없구요. (이 정권에서는 부동산이 폭등하면 정권이 잘못하는건데, 한나라당 정권에서는 부동산이 폭등하면 한나라당이 칭찬받는겁니까? ㅎㅎㅎ)

앞으로 눈 똑바로 뜨고 주시하시기 바랍니다. 몇달 후에 진짜로 폭락으로 우는 사람들 생기는지 그렇지 않고 10억에 산 17평 아파트가 15억 갈지는 사실 저도 점쟁이가 아닌 이상 맞출 수는 없습니다. 그리 가능성이 높다고 보진 않지만, 몇년동안 더 상승해서 평당 1억까지 가는 온 나라가 미쳐버리는 사태가 안 생긴다고도 단언도 못하겠습니다. (그런 집을 누가 살 수 있을지는 정말로 의문이지만.) 

그러나 모든 과거의 모든 자유거래시장은 거품이 꺼질 때 시장 붕괴, 신용경색 위기까지 갔었던 사례가 부동산에서 재발하지 않는다는 믿음은, 80년대의 미국 부동산 폭락과 90년대의 일본 부동산 폭락만 봐도 그냥 신화일 뿐입니다. (영어권에서 신화-Myth라고 하면 요즘은 근거없는 맹신을 말합니다)

환란때는 나라에서 IMF로부터 돈을 꾸어서 국가부도의 사태는 넘겼었지만, 부동산 시장 붕괴는 IMF가 돈을 꿔주지도 않습니다. 부동산의 문제는 오로지 한국 지역시장 내부문제일 뿐이고, 그들은 한국 부동산 시장이 붕괴해도 이자는 꼬박꼬박 챙겨가는데 아무런 장애가 없으니까요.