1970년대 이래로 우리나라 부동산 가격이 떨어진 건 대략 3번 정도 아닌가 싶은데, 그 중 첫번째가 올림픽의 열기가 식으면서 초과열되었던 부동산 시장도 안정화 되었던 1990년대 초반 3-4년간이었지요. 이 당시 아파트 가격이 폭락이라고 까지 할 정도는 아니었지만, 최소 몇년간 아파트 가격이 오르지 않고, 심지어 10-20% 정도 호가가 떨어지는 침체기를 처음으로 맛보았지요.
두번째로 찾아온 진짜 폭락은 다들 알다시피 1997년 하반기의 IMF 사태로 인한 대폭락이었습니다. 앞서 90년대 초반의 침체기를 벗어나 95년 이후 다시 급 상승세를 타고 있던 아파트 경기는 1997년 말 임창렬 부총리가 IMF 지원요청을 하기 직전까지도 하늘 높은 줄 모르고 쏫고 있는 중이었습니다. 안타깝지만, 이 당시 그 어떤 신문이나 부동산 전문가도 그 직전까지 부동산 대폭락을 예언하지 못했습니다. 미리 예언되었다면 서로 조심해서 폭락은 면할 수 있었겠지요. 당시 'J'커브를 그리면서 떨어진 부동산은 최고 50% 이하로 까지 폭락하는 무시무시한 사태가 벌어졌지요. 그래서 IMF를 앞두고 경기가 나빠져서 회사에서 짤리고 이민간다고 아파트를 팔았던 사람이 바로 돌아서서 반값에 더 큰 아파트를 사고도 돈을 남겼다는 일화는 한참동안 회자되기도 했지요.
그리고 최근의 폭락은 바로 2008-2009년의 세계 경제 위기에 이은 부동산 폭락이었지요. 당시 900원대였던 달러 환율이 1700원을 넘고, 2000원을 넘었던 주가는 900선 아래로 떨어지는 등 그야 말로 경제의 직격탄을 맞았던 때였지요. 이 당시 촉발의 원인이 되었던 리먼 브러더스 파산 사태 또한 전혀 예측되지 못했습니다. 우리 정부는 실제로 산업은행으로 하여금 그 리먼 브러더스를 인수하게 하려고 실무 협상을 하고 있었고, 조선일보는 서울과 월가 사이에 금융의 고속도로가 생긴다면서 어서 인수하라고 난리를 부렸지요. 그러고 불과 두달도 지나지 않아 리먼브러더스는 파산을 하고 세계 경제는 암흑의 구렁텅이로 빠지지요. 이 충격의 여파로 국내 부동산 시장 또한 직격탄을 맞아 폭락다운 폭락을 하게 됩니다.
위의 예에서 봐서 알지만, 우리 부동산 시장에 찾아온 두번의 '대폭락'은 전혀 예측 되지 못하고 맞은 사태였습니다. 지금 흔히 얘기하는 '미국발 금리인상'이나 '인구 감소로 인한 주택 수요 감소' 등과 같이 예상되는 변수에 의해서 일어난 일이 아니란 것입니다.
장기적으로 우리나라 부동산이 지난 3-40년과 같은 황금기를 다시 맞을 가능성은 없다고 봅니다. 자산이 뻥튀기 될 정도의 생산력 증대나 수요 증가가 전혀 기대되지 않기 때문이지요. 그렇다고 해서 뻔히 예측되는 변수들에 의해서 '대폭락'이 일어나지도 않습니다. 미국발 금리인상이나 주택 수요 감소는 몇몇 사람만이 알고 있는 것이 아니라 시장 참여자라면 누구나 다 알고 있고, 그 변수에 따라 시장도 서서히 반영하면서 적응하고 있는 중이니까요.
만약 또 한 번의 '대폭락'이 온다면 그것은 뻔히 예측되는 변수가 아닌 전혀 예상하지 못한 변수에 의해서일겁니다. 예를 들면 소행성 충돌이라든가, 원자력 발전소 폭발이라든가, 하다 못해 북한 장사정포의 서울 폭격과 같은 그런 예측 불가능한 변수 말입니다. 물론 누구나 예상하듯 미국이 제로금리에서 대략 2% 정도의 금리로 인상할 것이라고 예상하고 있을 때, 그 예상을 깨고 5%, 8%로 올려 버린다면 또한 상상치 못할 대폭락이 올수도 있겠지요.
어쨌든 뻔히 예상되는 변수에 의해서는 부동산은 '대폭락'하지 않습니다. 그에 맞게 서서히 조정되겠지요.
