안녕하세요

부동산업에 종사하고 있는 공인중개사입니다.

아침 뉴스를 보니 모지역에서 전세사기 사건이 발생하였다는 소식을 듣고 피해자분들에게 위로와 동종업을 하는 사람으로 죄송한 마음이 듭니다.

주로 사회초년생분들을 대상으로 이러한 사건이 자주 반복되는데 피해를 좀 줄였으면 하는 마음에 정보를 공유해 볼까합니다.

구글, 네이버등에 ‘전세계약시 유의사항’ 검색을 해보면 좋은 정보들이 잘 나와있는걸 확인해봤습니다. 아쉬운점은 내가 들어갈 건물의 가치를 알려주는 정보가 없어 제가 쓰는 방법을 공유해볼까 합니다.

전세계약시 등기부상 명의인과의 거래, 등기부상 근저당 사항, 등기부에 명시되지 않는 권리사항, 확정일자 및 전입신고 에 관해서는 이미 많은 분들께서 글을 남기셨기에 자세히 다루진 않겠습니다. 또한 아파트, 오피스텔, 빌라의 경우 선순위 근저당권만 말소하면 되므로 여기서는 다가구주택(원,투룸)에 관해서만 말씀드릴까 합니다.

다가구주택의 대다수는 은행의 근저당권이 설정되어 있습니다.

간혹 융자가 없는 건물에 들어가라고 하는분이 계시는데 그렇게 하면 들어갈 집이 없습니다.

주인세대 전세에 나머지 가구수의 절반이상이 전세라면 가급적 그 건물은 피하시는게 좋습니다. 등기에 명시되지 않은 경우가 대다수이기에 등기만 보시면 절대 위험합니다.

부동산에서 확인을 해줘야 하지만 법의 미비로 인해 집주인에게 물어서 확인하는 경우가 대다수입니다. 결국 계약서를 가지고 동사무소를 방문하셔서 확정일자 열람을 해야 하는 번거로움이 생깁니다(법의 미비로 계약을 작성한 부동산은 열람할 권한이 없습니다)

정리하자면

계약서 작성 - 동사무소 방문 - 확정일자 열람 : 등기부상 채권최고액 및 등기된 전세보증금+확정일자에 있는 전세+보증금

이 금액이 해당건물의 부채액입니다. 건물가액과 부채액을 비교해서 판단을 하셔야 하지만 개인적으로 부채액이 건물가액의 80%가 넘어가면 월세는 괜찮지만 전세는 권해드리고 싶진 않습니다.

건물가치의 평가방법은 여러 가지가 있지만 그중 간단한 한가지를 소개해드릴까 합니다.

1. 시청(구청) 홈페이지에 접속합니다.

2. 분야별 정보에 들어갑니다.

3. 부동산종합정보에 들어갑니다.

4. 조회하실 건물의 주소를 입력하고 검색을 누릅니다.

5. 기본정보로 이렇게 나오는데 여기서 면적x개별공시지가를 합니다.(주소는 제가 지웠습니다)

위 경우 면적(471.1)x개별공시지가(1,075,000) = 506,432,500 원이 나오네요.

토지가격은 계산했고 건물가격 계산차례입니다.

6. 건축물정보를 클릭합니다.

7. 위 빨간원 3가지중 아무곳이나 클릭합니다.

8. 이런식으로 나오는데

여기서 연면적x1,500,000을 해주시면

817.05x150만원 = 1,225,575,000 이되며

사용승인일자를 보시면 2016년10월06일로 되어 있는데 오늘 날짜가 2019년 07월12일 이나 대략 3년쯤 되었네요. (1년당 감가2%)

건물가격에서 6%를 감가합니다.

그리고 위에서 계산한 토지가격과 합산해보면 1,658,473,000원이 나옵니다.

(이 방법이 건물가치를 정확하게 평가하는 방법은 아니며 일반인이 대략적 가격을 확인하게끔 하고자 하는 방법입니다. 실무에서는 다양한 방법을 통해 건물의가치를 측정하고 거래시에도 가격이 조정됩니다. 다시 말씀드리지만 이글은 일반인분들을 위한 글입니다. 사례건물은 작년초 18억에 매매가 되었던 건물입니다.)

다시 돌아와서 등기부상 채권최고액+등기된 전세금+확정일자 열람후 보증금 합산된가격과 평가금액을 비교해 보시고 본인전세금을 더한 금액이 최대 건물가액의 80%이하로 하시는게 바람직하다고 생각합니다.

정리하면

1. 계약서 작성

2. 계약서를 가지고 동사무소 방문, 확정일자 열람

3. 채무총액과 건물가액 확인

4. 잔금 및 입주

순서가 되는데 다시 말씀드리지만 법의 미비로 인해 부동산에서 확정일자 열람할 수 없고 여러분도 계약서 작성전에 확정일자를 열람할 수 없습니다.

그래서 부동산에서 계약서를 작성할 때 특약을 꼭 넣어달라 요구를 하셔야 합니다.

위 9번란 실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항과 확정일자 열람 후 사실관계가 다를시 임차인은 위 계약을 취소하고 임대인은 임차인에게 계약금을 반환하기로 한다.

전세사기의 경우 집주인은 전세(등기되지 않은)가 2~3개정도다 라고 말하지만 확정일자 확인해보면 전세가 7개 넘어가는 경우가 대다수입니다. 이 역시 부동산에서 집주인이 말하는 전세만 기입하는게 일반적이므로 직접 확인을 하셔야 하고 위와 같은 특약을 넣어두시는게 좋습니다.

여기서도 문제가 계약금 받고 확인해보니 전세가 너무 많아 취소 할 경우 계약금을 돌려주지 않는 경우도 있습니다. 이 경우는 답이 없습니다. 소송으로 가야 하는데 번거롭고 중개하시는분이 잘 돌려받아줘야 하지만, 역시 확정일자를 미리 열람 할 수 없는 법의 부재입니다.

계약서 작성하실 때 이부분도 특약으로 넣을 수 있으면 좋습니다. 계약금 반환을 중개하시는분이 책임진다. 해주는분이 얼마나 있을지는 모르겠습니다만.

다가구 주택의 경우 전세 1억 이하인 경우는 전세권등기를 하는 경우가 많지 않아 (전세권등기시 집주인의 동의필요. 등기비용 임차인부담) 등기만 확인하면 대단히 위험합니다.

전세사기 피해자분들게 다시한번 위로의 말씀을 드리며 대학생분, 사회초년생분들의 눈물이 깃든 전세금을 가지고 장난치는 사람들이 없어지길 바랍니다.

어느 세대보다 더 힘들고 치열하게 생활 하시는 후배분들에게 격려와 위로를 드리며 부디 제 글이 작은 도움이 되었으면 하는 바람입니다.

덧붙임) 전세금보증보험도 좋은 방법입니다. 그렇지만 보증보험이 되는 건물은 가치평가후 안전하다고 판단되는 건물들만 보험대상인 경우가 많습니다. 즉, 보증보험이 되는 건물은 어느정도 안전한 건물입니다.