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	번호	제목	댓글날짜	추천/비공감	삭제
	6	원 게시글이 삭제되었습니다. [새창]	2020-08-19 12:49:31	1	삭제
		글쎄요.. 저는 한국인이 스스로 똑똑하다고 생각하는게 문제 같아요. 교육문제로 어렸을때 다른나라보다 학업이 빠르긴합니다. 하지만 우월한지는 모르겟어요. 한국시스템의 문제라면 해외에 나간 한국종(?)이 외국인보다 우월해야 하는데 그렇지 않거든요. 일례로 미국내 한국인들의 급여수준이 다른 이민국에 비해. 낮은편입니다. 우리아이 머리좋은데 나라에서 못받쳐주는데 할게 아니라순위위주의 교육말고 교육방식을 뜯어고쳐야합니다..
	5	은근히 이쁘다는 나라 [새창]	2020-03-12 01:14:24	1	삭제
		사진에 나온 맑은날은 극히 드문곳입니다. 항상흐릿한게ㅔ 매력ㅇ인곳. ㅎㅎ
	4	경리단길 근황.jpg [새창]	2019-07-23 17:52:15	1	삭제
		마자요. 같은 20억이면 다른투자대비 좋은게 없을수도 있는데 시세차익생각하고 사는 사람이 많져. 부동산 하강기에는 6퍼센트 수익률이면 괜찮은 건물 가격이다 했는데 이게 말그대로 수익(률) 이라 매년 천만원씩 남아도 건물가격이따라 수익률은 다르져. 대게 서울에서 4% 안되는 건물은 가격이 거품이거나 재건축및 신축 도래한 낡은 건물이에요. 저정도 사이즈의 건물 짓는 신축비가 캐비넷설계(대축막짓는 설계)해도 채소 6~7억인데.. 적당히 잘지으면 20억땅에 10억정도로 보져. 그럼월세를 50퍼센트 인상해야 비슷한 수익률이 나와요. 그래서 새로 생긴동네는 평균월세가 올라요. 수익률 못맞추면 팔때 손해나니까 세입자랑짜고 단기 월세등 가짜 계약도 하구요. 신축 활발한지역은 이미 갈때까지간곳이지여..
	3	경리단길 근황.jpg [새창]	2019-07-23 12:02:00	31	삭제
		당연히 아직도 건물주꿈꾸는 분들이 많겠지만 우리가 쳐다보지못할 꼬마빌딩 이하의 대부분의 건물은 영세합니다. 서울의 흔한 이면도로 유동인구좀 있는 근린건물은 대략 평당 3500에서 시작하는데 200제곱(60평)땅에 건평 120제곱~140제곱. 연면적 400제곱(120평)의 평균적인 건축물의 시세는 최소20억이죠. 20억짜리 근린건물 매입할때 드는 세금은 취등록세가 1억에 달하며 복비도 합의해도 1000이상 받습니다(상가는 요율이 달라서요) 이정도면 대개 지하1층에 지상4층짜리 90년대에 지어진 건물이고 건물의 1층에서 전체의 50퍼센트이상의 수익을 냅니다. 1층상가가 제일 비싸죠. 층당 100제곱일때 1층은 대게 2개로 쪼개서 임대합니다. 50제곱의 임대료는 대게 3000/100~120정도받습니다. 1층에서 최대 250이 나오고 윗층들은 싸게내놓지 않을경우 공실이 허다합니다. 전체 풀로 잘받는경우에 500-600정도가 이규모 건물의 최대치죠. 일단 20억짜리면 종부세를 낼수도 아닐수도 있습니다. 지역에따라 공시가가 달라서요. 다만 1년 임대사업자수익이 3500이상이면 직장가입자도 건보료에 추가됩니다. 직정과 지역가입자가 좀 다른데 1년 5000이상이면 대략 건보료가 월 20만원 정도 상승합니다. 직장가입자의 경우구요. 지역가입자는 건물을 소유했으니 여기에 좀 더 복잡한 재산에대한 세율이 더해지는데 보통 20만원정도 더 상승한다고 계산할게요. (너무변수가 많아서) 지역가입자의 경우 1년 건보료 추가금이 480만원입니다. 여기에 다른 세금은 종소세. 재산세 등이 있는데 재산세는 종부세여부에따라 다르지만 이정도건물이면 대략 연 200~300정도 종소세는 임대사업자특성상 매입적용이 거의 되지않아 수익의 7~8를 냅니다. 대략 350이면... 1년에 건물로 인한 세금만 1000만원정도 나오겠네요. 대략 수익의 15~20%정도 나온다고봅니다. 여기에 국민연금 9%도 가져가는데 연금공단 주장대로라면 세금으로 안치는게 맞겟죠. 우선 취등록세와 복비로 빠져나간돈을 복구하는데 2년이 걸립니다. 월세는 1년에 10개월로 계산하는게 수익이구요. 문제는 여기까지는 최고의 시나리오 구요. 건물이 오래되면 수리비용이 계속 발생합니다. 건물 년수와 수리비용의 그래프가 정비례하는데 30년된 건물은 대략 1년에 300-1000까지 들어간다고 하네요. (외벽관리 수도교체 등등) 물론 이 비용은 무시하면 전혀안나오기도... 여기에 서울 상가 공실률은 매우 높아지거 있습니다. 경리단이 건물주들이 상승시켜 망한 요인도 있지만 예전과 다르게 헌팅포차 소주방 등의 특색없는 업종이 몰린까닥도 있어요. 골목상권은 대체제가 너무 많습니다. 노태우 전두환때 대거 허가한 다가구지역들이 전부 대기된 곳입니다. 망리단. 연남동. 등 전부 그런 다가구를 리모델링한 케이스죠. 상가공급이 난립하다보니 공실률은 앞으로도 끝도 없이 높아질거에요. 다시 수익으로 돌아와서 5000에서 각종세금이나 유지보수비를 다 제한금액이 실수령되는 현금입니다. 들고나는 상가 복비도 상당하지만 여기선 빼고계산하죠. 상가 20억에 수익률 4%면 5000만원이 나와야하지만 실은 3%나오는곳도 많지 않아요. 예금이 2%대인데 건물을 운영하면 법원에갈일(공탁. 작고큰소송) 부동산에 갈일 등 시간적 정신적으로 빼앗기는것도 무시못합니다. (건물주 아들중 하나는 건물관리가 업이 되는경우도 많죠) 이런데도 건물주가 되려고 안간힘을 쓰는이유는 얼마나 세금이 들어가는지 잘몰라서거나 시세차익을 기대해서 입니다. 서울의 임다수익률은 매년 하강하고 있습니다. 전체적인 월세는 떨어지고 있어요. 부자건물주는 원래 부자여서 건물도 사고 그런거지 건물주가되서 부자되는 경우는 매우 드뭅니다. 로또에 가깝죠.

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